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不動産売却時に行われる物件調査ではなにを調べる?調査項目や流れとは

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不動産売却時に行われる物件調査ではなにを調べる?調査項目や流れとは

カテゴリ:不動産コラム【売買】

不動産売却時に行われる物件調査ではなにを調べる?調査項目や流れとは

不動産を売却する前には物件調査が必要になります。
この物件調査は、最適な価格設定や正しい情報で物件を売り出すのに必要な調査となっており、トラブルなく不動産売買をするためには欠かせません。
この記事では、不動産の売却でおこなわれる物件調査の詳細や種類別調査項目のほか、調査の流れをご紹介します。

不動産の売却時におこなわれる物件調査とは

不動産の売却時におこなわれる物件調査とは

物件調査は売却する物件について、最適な価格を設定することや正しい情報を公開するために必要な作業です。
その調査は主に、6種類に分類されます。

物件調査とは

物件調査とは、売却開始前に不動産会社によっておこなわれる調査のことを指しています。
売却予定の物件に不動産会社スタッフが実際に赴き、査定や売却に必要な物件の詳細を把握するための調査です。
多くの場合、不動産売買は売主と買主ともに一般の方同士での取引となります。
このとき不動産会社の仲介を利用せずに素人だけの売買をおこなうと、不動産に関する専門知識や取引経験が不足した状態での取引となってしまいます。
不適切な価格や誤った情報のまま契約をしてしまう可能性があり、のちのトラブルの原因になることが考えられる状況です。
そのような失敗を招く取引をしないためにも、不動産会社による物件調査が必要になります。
物件調査をおこなうと売却する物件の詳細を把握でき、最適な価格の設定や正確な情報の把握ができるため、適切な取引が可能になります。

役所調査・法務局調査

物件調査の一つとして、役所調査が必要になります。
役所調査では接道状況のほか、物件が都市計画法などの法律に反している状態ではないか、またリフォームの制限などを確認し、のちのリフォーム可否を判断するための参考にします。
また登記簿謄本を参照するため、法務局調査も必要です。
物件所有者の名義や抵当権の状況などを確認し、売買できる状態となっているか確認がおこなわれます。

現地調査・市場調査・取引事例調査

現地調査では直接物件に赴き、道路や建物の状況の確認をおこないます。
敷地の高低差や埋没物はないか、周辺の騒音状況などもそのうちの一つです。
また最適な価格設定をするために、市場の動向や現在売りに出されている周辺物件の価格を調査する、市場調査も必要になります。
反対に、すでに売却となった物件の価格を参考にする調査として、取引事例調査も必要です。
周辺エリアで過去に売れた物件は、どれほどの価格で成約になったのか把握することにより、最適な価格設定をするための目安にできます。

ライフライン調査

電気・水道・ガスといった生活に必要なライフラインの調査も欠かせません。
電線や水道用配管の有無、ガスの種類などを確認し、必要にあわせて設備の点検や交換をおこないます。
またそもそも設備が整っていない場合には、物件の売却が困難になることが予想されます。
そのため、条件付きでの売り出し、もしくは売主の負担で設備の設置が必要になるケースもあるでしょう。

不動産売却でおこなわれる物件調査は種類ごとに異なる

不動産売却でおこなわれる物件調査は種類ごとに異なる

集合住宅であるマンションやアパートのほか、土地や一戸建て住宅など、不動産の種類により調査内容は異なります。
たとえば、集合住宅では建物ごとの管理規約を確認する必要がありますが、土地・一戸建て住宅には管理規約がないため、そもそも調査が必要ありません。
このように、種類によって必要な調査項目が異なり、それぞれに合わせた物件調査がおこなわれます。

マンションなどの集合住宅

マンションやアパートは、売主の持分である専有部分の確認はもちろん、共用部分の状況確認もおこなわれます。
廊下や駐輪場・ゴミ置き場などにくわえて、バリアフリーに対応した物件であるかなどが確認項目です。
これらは管理が行き届いており設備が整っているほど、近隣の物件に差をつけて売り出せる部分となります。
また管理規約の確認も重要な項目です。
管理規約にはペットの飼育や喫煙の可否情報に加えて、管理会社についても明記されており、管理実態などの詳細の把握が可能となっています。
これらの詳細について誤った情報を公開し売却してしまうことを防ぐためにも、管理規約の確認は重要です。
なお、土地や一戸建て住宅で重視される敷地の境界線については、マンションやアパートでは重視されません。

土地・一戸建て住宅

土地や一戸建て住宅の調査では、接道状況や埋没物、近隣建物の状況などが確認項目となっています。
たとえば、周辺道路との接し方を調査し、接道状況によって変化する税金額の把握などをおこないます。
河川や海が近隣にある場合には、洪水の危険性にくわえて地盤の調査もおこない、液状化の発生リスクの把握も必要になるでしょう。
また一戸建て住宅は、建物により建築方法がさまざまとなっているため、構造把握や建て付けの調査が必要です。
さらに、リフォーム状況の確認もおこなわれることになります。
なお、築年数が経過している古い一戸建て住宅の場合は、売却後に更地にして活用されるケースがあります。
そのため、より土地に関する項目を重視して調査がおこなわれることになるでしょう。

不動産売却でおこなわれる物件調査の流れ

不動産売却でおこなわれる物件調査の流れ

物件調査で実施される細かな調査内容は物件の種類により異なりますが、いずれの場合も大まかな流れは変わらず、順を追って調査がおこなわれることになります。

物件調査の流れ

物件調査の流れとして、まずは不動産会社から直接売主に対して聞き取り調査がおこなわれます。
聞き取り調査は、不動産会社が物件の基本的な情報を把握するために必要な調査です。
たとえば、住宅ローンの返済状況や借入先の情報、税金の滞納有無や法定相続人の情報が該当します。
マンションなどの集合住宅であれば、管理費の滞納有無なども調査対象です。
聞き取り調査後は、物件に合わせた必要な調査がおこなわれることになります。
前述した6種類の調査のいずれかが実施となりますが、主には現地調査から始まり法務局・役所調査、ライフライン調査と続き、市場・取引事例調査の流れとなります。
なお、現地調査は地図上で確認できる項目もありますが、騒音と同じくにおいなどの周辺環境の確認も重要です。
そのため、実際に物件がある現地での調査となり、正しい情報の収集がおこなわれます。
また隣地所有者とのトラブルを避けるため、境界線は公図とズレがないか、目視で確認することも重要です。
さらに事故や災害の有無なども確認することにより、売却時の情報の相違も避けられます。
このように物件調査をおこなうと、トラブルを未然に防ぐ取引が可能です。
とくに聞き取り調査は、売主の手間になることも考えられますが、スムーズな不動産売買をするために欠かせない調査となっています。

物件調査時の注意点

不動産の売却後には、所有権の移転手続きをおこなう必要があります。
ただし所有権の移転は、抵当権や地上権・賃借権が行使されていると手続きができず、そもそも売却ができない可能性もあるため注意が必要です。
権利関係が法務局に登録されていない場合でも、有効になっているケースもあることから、必ず事前の確認をおこない漏れなく解除しておきましょう。
また売却に関わるような疑問は、事前にまとめておくことをおすすめします。
とくに物件に関連する事柄は、事前に整理してまとめておくと、調査時に忘れることなく不動産会社に相談や質問ができるでしょう。
調査前に相談できるタイミングがあれば、事前に相談しておくと調査時にスムーズに回答が得られるケースもあります。

まとめ

物件調査では、売却予定の物件に合わせて現地調査や役所・法務局調査、ライフライン調査などがおこなわれます。
売主にとって手間となる調査もありますが、トラブルを避けて不動産売買をするためには欠かせません。
最適な価格と正しい情報で物件を売却するためにも、物件調査は重要な調査であることを覚えておきましょう。
お気軽にご相談ください!


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