住宅ローンを組んで購入した家には、金融機関による抵当権が設定されています。
基本的に抵当権が設定されている家を売却するには抹消登記をおこなう必要がありますが、どうすれば良いのか流れがよくわからない方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は抵当権抹消登記とはどのような手続きか、手続きをしないとどうなるのか、どのような流れでおこなうのかを解説します。
抵当権抹消登記の手続きとは何か？
金融機関が家に設定している抵当権は住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではなく、自分で手続きをおこなう必要があります。
まずは、抵当権抹消登記とはどのような手続きなのかを見ていきましょう。
抵当権とは？
そもそも抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し出す際に不動産を担保にする権利です。
万が一、住宅ローンを借りた方が返済不能に陥った場合、金融機関は抵当権を設定している不動産を強制的に競売にかけ、売却金額を優先的に返済に充てる権利を得ます。
つまり、抵当権は住宅ローンの返済が滞った場合に備える役割を果たします。
抵当権抹消登記とは？
抵当権抹消登記とは、不動産に設定されている金融機関の抵当権を登記簿上から削除する手続きを指します。
抵当権は金融機関から借りている住宅ローンを完済したあとに抹消できますが、それには不動産の所在地を管轄する法務局で手続きをおこなう必要があります。
手続きを行わないと、たとえ住宅ローンを完済しても抵当権は抹消されないため、注意が必要です。
なお、不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合、司法書士が売主から買主への所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時におこなうことが一般的です。
抵当権抹消登記をおこなうタイミングとは？
抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済してからすぐにおこなうべきです。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に関する各種書類が送付されます。
金融機関が登記手続きを代行するわけではないため、必要書類を受け取ったら速やかに抵当権抹消登記をおこないましょう。
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抵当権抹消登記の手続きをしないとどうなる？
抵当権抹消登記の手続きをおこなうのは、住宅ローンを借りた本人です。
しかし、抵当権抹消登記の手続きをしないといったいどうなってしまうのでしょうか。
ここでは、抵当権抹消登記をしないとどうなるのかについて解説します。
不動産を売却しにくくなる
不動産を売却する際に抵当権抹消登記を行わないと、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
抵当権が設定されていると、いつ競売にかけられるか分からないリスクがあるためです。
抵当権が設定された状態で売りに出すことは可能です。
しかし、そのような物件を購入したいと考える人は少ないため、不動産の売却を考えているなら、住宅ローンを完済した時点で抵当権抹消登記を行うべきです。
必要書類をそろえにくくなる
抵当権抹消登記に関する必要書類をそろえにくくなることも、速やかに手続きをおこなわないデメリットの一つです。
前述のように、住宅ローンを完済すると金融機関から登記に必要な書類が送付されます。
しかし、書類のなかには有効期限が設定されているものがあり、速やかに手続きをおこなわないと期限切れとなり、抵当権を抹消できなくなる恐れがあります。
たとえば、登記事項証明書の有効期限は発行後3か月です。
金融機関に依頼すれば必要書類は再発行してもらえますが、その間は売却ができず、無駄な時間を費やすことになります。
したがって、不動産をできる限り早く売却したい場合は、金融機関から書類を受け取った時点で手続きをおこなうことが重要です。
相続をスムーズにおこなえなくなる
相続の手続きがスムーズに進まなくなる点も、抵当権抹消登記をおこなわないデメリットの一つです。
抵当権が設定された不動産を相続するには、まず相続登記を行い、名義を故人から自分へと変更する必要があります。
そのあと、抵当権抹消登記をおこなう流れになりますが、必要な書類が揃っていない場合は金融機関に再発行を依頼しなければなりません。
一方、相続した不動産に住宅ローンが残っていても、故人が団体信用生命保険に加入していれば、保険金で完済されます。
団体信用生命保険の手続き完了後に金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送付されるので、相続登記を済ませたあとに手続きをおこないましょう。
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抵当権抹消登記の手続きの流れ
抵当権抹消登記は、不動産の住所地を管轄する法務局でおこないます。
速やかに手続きを済ませられるよう、事前に流れを押さえておきましょう。
ここでは、抵当権抹消登記の流れを解説します。
抵当権抹消登記の流れ①必要書類を用意する
まずは、手続きに必要な以下の書類を準備します。
●登記申請書
●登記済証（登記識別情報）
●登記原因証明情報
●委任状
●資格証明書
登記申請書は法務局の窓口で取得するか、ホームページからダウンロードできます。
登記済証（登記識別情報）、登記原因証明情報、委任状、資格証明書は、住宅ローンの完済後に金融機関から送付されるため、不足がないかしっかりと確認しましょう。
抵当権抹消登記の流れ②管轄の法務局を調べる
次に、不動産の所在地を管轄する法務局がどこかを確認します。
抵当権抹消登記は、どの法務局でも行えるわけではない点に注意が必要です。
また、法務局では登記に関する相談も受け付けています。
申請の流れや必要な書類、申請書の書き方などに不明点がある場合は、早めに相談することをおすすめします。
抵当権抹消登記の流れ③申請書などを作成する
抵当権抹消登記に関する申請書を作成する際は、法務局のホームページに掲載されている記入例を参照するとスムーズです。
登記申請書には、登記の目的や原因、権利者・義務者、抹消すべき登記などさまざまな項目を記入する必要があり、不備があると受け付けてもらえません。
記入方法が不明な場合は、法務局の事前相談を活用しましょう。
また、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、別途住所変更登記を申請する必要があります。
抵当権抹消登記の流れ④申請書などを法務局へ提出する
必要書類を用意し、登記申請書も作成したら、管轄の法務局へ提出します。
提出方法は、窓口へ直接赴くほか、郵送やオンラインでも可能です。
この際、不動産1件につき1,000円の登録免許税を納める必要があります。
抵当権が設定されている不動産が一戸建ての場合、土地と建物合わせて2,000円の登録免許税が発生します。
登録免許税は法務局の印紙売り場で収入印紙を購入し、台紙に貼付して提出する形で納めます。
抵当権が抹消されるまでの期間は、登記申請書の内容に問題がない場合で1～10日です。
書類に不備がある場合は法務局から連絡が来るため、それに従って修正し再提出しましょう。
抵当権抹消登記は自分でおこなうことも可能ですが、不安な場合は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
司法書士に依頼した場合の報酬相場は1万円～1万5,000円です。
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まとめ
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを借りるときに金融機関により設定された抵当権を登記簿上から消す手続きです。
手続きをしないと売却時に買主が見つかりにくくなったり、必要な書類を集めにくくなったりする点に注意しましょう。
抵当権抹消登記は登記申請書と必要書類を準備し、管轄の法務局へ提出する流れでおこないます。
