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建設協力金による土地活用方法とは?メリット・デメリットを解説

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建設協力金による土地活用方法とは?メリット・デメリットを解説

カテゴリ:不動産コラム

建設協力金による土地活用方法とは?メリット・デメリットを解説

「相続した土地の活用方法がわからない」「投資用不動産の建設費用に困っている」など、土地活用の方法で悩んでいる方も多いと思います。
所有している土地がロードサイドにある場合は、建設協力金方式での土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。
今回は、土地活用方法の1つ、建設協力金方式の仕組みや貸主借主双方のメリット・デメリットをご紹介します。

土地活用における建設協力金とは

土地活用における建設協力金とは

土地活用の方法として検討したい建設協力金について解説します。

建設協力金とは

建設協力金とは、借主(テナント)が貸主(土地所有者)に貸し付ける建物建設費用のことです。
テナントは建設協力金として建設費用を貸主に提供し、貸主はテナントの希望に沿った店舗を建設し、完成後にテナントがその建物を一括借上げします。
このような契約は建設協力金方式と呼ばれ、ロードサイドなどの人通りが多く来客が見込まれる土地活用に採用されています。
たとえば、コンビニやスーパーマーケット、ファミレスなどの店舗などがロードサイドで営業する際に、よく利用されている土地活用方法です。

建設協力金方式の仕組みとは

建設協力金方式では、借主から提供された建設協力金を使って店舗を建設した後、借主とリースバック方式で賃貸借契約を締結します。
リースバック方式による契約方法とは、テナントがオーナーに建設協力金を無利子、もしくは低金利で提供し、その資金で建設された店舗をテナントに賃貸する方法です。
建設協力金は、賃貸借契約の「保証金」へと名目が変更され、契約期間中に保証金が返金されるよう契約期間を設定し、契約を締結します。
建設協力金の返済期間は、5〜20年程度に設定することが一般的です。
テナントに返済する建設協力金は、テナントが払う賃料と相殺できるため、返済のために銀行から借り入れる必要がありません。

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建設協力金で土地活用をするオーナーのメリット・デメリットとは

建設協力金で土地活用をするオーナーのメリット・デメリットとは

建設協力金方式での土地活用には、貸主・借主ともにメリットが存在しますが、同時に注意すべきデメリットも存在します。
まずは、貸主であるオーナーのメリット・デメリットを確認しておきましょう。

オーナーのメリットとは

貸主側であるオーナーのメリットをご紹介します。

少ない自己資金で賃貸経営ができる
建設協力金を活用することで土地を有効活用するオーナーのメリットは、建設費用を借主から調達できることで、自己資金の負担が少なくなるという点です。
通常、店舗の建設には数千万円〜数億円かかることが一般的ですが、金融機関から借り入れをせずに資金を調達できます。
また、建設協力金は無利子もしくは低金利で借りられるため、金融機関でローンを組むより負担が少ないこともメリットです。
これまで資金の捻出が難しく土地活用を諦めていた方も、建設協力金方式なら少ない自己資金で済むため、テナント経営がはじめやすくなるでしょう。

空室リスクを回避できる
通常の賃貸経営では空室リスクがつきものですが、借主から建設費用を得られる建設協力金方式は、空室リスクを回避できることがメリットです。
賃貸物件を建設しても入居者が決まらなければ赤字になってしまいますが、建設協力金方式では入居者を募集する必要がなく、建設後すぐに家賃収入を得られます。
テナントの希望に沿った建物が建設されるため、テナントも長期間経営することを前提に賃貸借契約が締結されます。
そのため、建設後の空室リスクを心配する必要がなく、長期間に渡って安定した家賃収入が得られることもメリットです。

途中解約の場合は返済義務がなくなる
テナントから途中解約の申し入れがあった場合、一般的には返済義務がなくなる特約を付けることが多いです。
そのため、途中解約の場合でも、建設協力金の一括返済を求められることもありません。

相続税対策ができる
建物が建っていない土地は「自由地」として扱われますが、建物を建てて人に貸す場合は「貸家建付地」と扱われ、自由地よりも相続税評価額が下がります。
不動産の相続税は相続税評価額を使って計算されるため、相続税評価額が低いほうが節税対策にも効果的です。
また、建設協力金は保証金になった後も負債としてみなされるため、相続財産から保証金を差し引くことで課税対象の遺産を減らせます。
これら2つの相続税対策は、土地所有者にとって大きなメリットといえるでしょう。

オーナーのデメリットとは

次に建設協力金で土地活用をした際の、オーナー側のデメリットをご紹介します。

退去後に費用がかかる場合がある
契約が満了になりテナントが退去した場合や、途中解約によりテナントが空室になった際は、次の新しい借主を探すことが必要です。
しかし、建物はテナントの希望に沿って建てられているため、そのままの状態では次の借主が見つからない可能性があります。
その場合は、新しい借主を探すためにオーナー負担で改修工事をする必要も生じ、退去後に費用負担が大きくなります。
そのため、退去後や途中解約により空室となった場合の、費用負担のリスクについても注意が必要です。

収支がマイナスになる可能性がある
建設協力金を使って建設された店舗でも、建物の所有者は貸主のため、土地だけでなく建物にも固定資産税が課税されます。
テナントが入居中は賃料から賄えていても、退去後に空室状態が続けば、固定資産税や建物の維持費で収支がマイナスになる可能性があります。
また、建物を維持するための費用は貸主負担になるため、劣化による設備の故障があれば、オーナー負担で対処しなければなりません。
大規模な修繕が必要となった場合には多額の費用が発生するため、テナントが入居中であっても、維持費の出費に備えることが求められます。

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建設協力金で土地活用するテナント側のメリット・デメリットとは

建設協力金で土地活用するテナント側のメリット・デメリットとは

続いて、テナントが建設協力金を使って運営をするメリット・デメリットをご紹介します。

テナント側のメリット

建設協力金をテナント側が活用するメリットは次のとおりです。

希望に沿った店舗で営業できる
テナントが建設協力金を利用するメリットは、希望の立地や内装で店舗経営ができることです。
希望の場所で希望どおりの建物を見つけるのは難しく、見つかるまでに時間がかかる可能性があります。
時間をかけて物件を探すよりも、建ててしまったほうが早いケースもあるでしょう。
そのため、希望の立地と希望の内装の物件で店舗運営ができる建設協力金は、テナントにとっても大きなメリットがあります。

長期間同じ場所で営業できる
建設協力金を使った契約は、テナント(借主)がオーナー(貸主)に返済する期間が長いため、一般的に契約期間が長くなります。
長期に渡って同じ場所で営業できるため、長期計画も立てやすく安定した運営ができることもメリットです。

テナント側のデメリット

建設協力金を利用するテナント側のデメリットは、次のとおりです。

途中解約すると建設協力金を回収できない
建設協力金を利用した契約では、テナントが途中解約したときに、オーナー(貸主)の返済義務が免除になる特約をつけることが一般的です。
そのため、テナントが途中解約をした場合は、大きな損害が生じる場合があります。
店舗の出店に建設協力金方式を採用する場合は、長期間に渡って営業できる場所なのか、しっかりと検討を重ねることが大切です。

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まとめ

ロードサイドの人通りの多い立地では、テナントがオーナーに建設協力金として建設費用を貸し付け、建設後に一括借り上げをする土地活用方法があります。
テナントへの返済は家賃と相殺できるため、オーナーの費用負担は少なく、テナントにとっても希望に沿った立地や内装で経営できるメリットがあります。
長期間の契約になることが多いため、お互いにデメリットも把握し長期計画を立てることが大切です。


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