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不動産売却で買取保証を利用できる条件とは?メリットや注意点を解説

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不動産売却で買取保証を利用できる条件とは?メリットや注意点を解説

カテゴリ:不動産コラム【売買】

不動産売却で買取保証を利用できる条件とは?メリットや注意点を解説

仲介による不動産売却では、必ずしも買主が見つかるとは限りません。
そのときに有効なのが、不動産会社の買取保証を活用した売却方法です。
そこで今回は、買取保証とはどのようなものなのか、不動産売却におけるメリットや利用できる条件について解説します。

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不動産売却における買取保証とは?

不動産売却における買取保証とは?

不動産売却には、次の2種類の方法があります。

●仲介:不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を通じて買主を募る方法
●買取:売却活動をおこなわず、不動産会社が直接買い取る方法


仲介では、売却活動をおこなって広く買主を募ります。
相場価格での売却が期待できる一方、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。
売却活動を始めてから引き渡しが完了するまで、少なくとも3か月以上かかることがほとんどでしょう。
売りたい物件の条件によっては、半年や1年以上かかることも珍しくありません。
そこで不動産会社による買取を利用すれば、早ければ1か月ほどで不動産売却が完了します。
ただし、買取価格は相場よりも低くなることが一般的です。
不動産会社は買い取った物件をリフォームなどで価値を高め、第三者へ再販売することを目的としているためです。

買取保証とは?

買取保証とは、前述した仲介と買取を組み合わせた売却方法のことです。
まずは仲介による不動産売却を目指しますが、一定期間売却活動しても買主が見つからなければ、事前に取り決めた価格で不動産会社が買い取ります。
たとえば、当初の3か月は売却活動により買主を探し、期限内に売買契約が成立しなければ、買取保証により不動産会社に買い取ってもらうケースが考えられるでしょう。
長期間売れなかったときでも、買取保証があれば売却活動が長引く心配がありません。
そのため、少しでも高く売りたいが売却活動にあまり時間をかけられない方は、買取保証を検討してみてはいかがでしょうか。

不動産売却で買取保証を利用するメリット

不動産売却で買取保証を利用するメリット

買取保証による不動産売却には、5つのメリットがあります。
それぞれどのようなメリットがあるのか、不動産売却のポイントとともに確認していきましょう。

売却期限が定まる

いつ買主が見つかるかわからない仲介と異なり、売却期限が定まるメリットがあります。
たとえば、住み替えをともなう不動産売却では、売却金を新居の購入資金に充てることも多いのではないでしょうか。
相続をともなう不動産売却では、相続開始から10か月以内に相続税を申告・納税しなければならないため、それまでに売却を完了させることが望ましいでしょう。
これらのケースでは、売却活動のスタート時点で期限が定まる買取保証が有効です。
なお、買取保証による売却期限は、仲介による媒介契約の期間である3か月に設定されることがほとんどです。
そのため、買取保証であれば遅くとも3か月後には不動産売却が完了すると考えて問題ありません。

内覧の対応が不要

仲介による不動産売却では、購入希望者が現れたときには内覧の対応が必要です。
空室状態であれば不動産会社に内覧対応を任せられるため、売主は立ち会わなくても問題ありません。
しかし、居住中の不動産を売却するときは、売主も立ち会いのもとで内覧がおこなわれるのが一般的です。
そして、購入希望者を迎えるにあたり、室内の清掃や荷物の整理整頓などの準備が必要です。
さらに、内覧は休日を中心におこなわれるため、いつでも対応できる状態にしていなければなりません。
前日に内覧予約が入ることもあるので、売却活動中は休日の予定を立てられないなどのデメリットがあります。
そのため、住みながらの不動産売却を希望する場合には、内覧対応が不要な買取がおすすめです。

仲介手数料がかからない

仲介手数料とは、仲介により売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬のことです。
仲介手数料は、売却価格に応じて以下の上限が定められています。

●200万円以下:売却価格×5%+消費税
●200万円超400万円以下:売却価格×4%+2万円+消費税
●400万円超:売却価格×3%+6万円+消費税


しかし買取であれば、そもそも仲介による不動産売却ではないので仲介手数料がかかりません。
買取価格は相場より安くなることが多いものの、不動産売却にかかるコストは少なくなります。
そもそも売却活動が長引けば値下げせざるを得ないケースも珍しくないため、買取保証を利用しながら早期売却を目指すのがおすすめです。

契約不適合責任を問われない

不動産売却において、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
引き渡し後に、買主へ告知していない欠陥や不具合が判明したときには、売主の責任において対処する必要があります。
補修費を負担することになったり、場合によっては契約解除や損害賠償を請求されたりすることもあるため、不動産売却の際は注意が必要です。
しかし、買主が不動産会社(宅建業者)であれば、契約不適合責任は免責とすることが一般的です。

残置物を残したまま売却できることもある

通常の不動産売却では、残置物はすべて撤去し空室状態で引き渡すのが原則です。
しかし不動産会社と交渉すれば、残置物を残したままでも売却できることがあります。
たとえば相続した実家を売却するような場合では、室内に多数の家財道具が残されているのではないでしょうか。
これらの家財道具を残したまま売却できれば、残置物の撤去にかかる手間と費用を省けます。
そのため、残置物を残したまま売却したいときには、その旨を不動産会社に相談してみてください。
なお、残置物の撤去にかかる費用は買取価格から差し引かれるので、売主側の費用負担はありません。

不動産売却で買取保証できる条件

不動産売却で買取保証できる条件

なにかとメリットの多い買取保証ですが、すべての取引に対応しているわけではありません。
買取保証を利用する際は、次の条件が定められていることがあります。

専任系の媒介契約を結んでいること

不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約


このうち一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる方法のことです。
そして専任媒介契約と専属専任媒介契約は、特定の一社とのみ媒介契約を結びます。
買取保証は一定期間内に買主が見つからなかったとき不動産会社に買い取ってもらう仕組みなので、専任系の媒介契約を結んでいる必要があります。
専任系の媒介契約を結ぶと、定られた契約期間内はほかの不動産会社に仲介を依頼できません。
そこで媒介を依頼する際は売却活動の方針だけでなく、買取の条件なども比較したうえで、どの不動産会社に仲介を依頼するのかを判断しましょう。

需要が見込まれる不動産であること

不動産会社が買い取れるのは、再販売できる見込みのある物件に限られます。
この基準は不動産会社によって異なりますが、一例として次のような基準があります。

●土地:敷地面積40㎡以上
●一戸建て:敷地面積40㎡以上
●マンション:専有面積40㎡以上


このほか、現行の建築基準法に適合している、再建築不可物件でないことなどが挙げられます。
通常の住宅ローンで購入できる条件の不動産なら需要が見込まれるため、不動産会社に買い取ってもらえる可能性も高まるでしょう。

まとめ

不動産売却における、買取保証とはどのような仕組みなのか解説しました。
買い取れる不動産の条件にマッチしていれば、売却活動の長期化を避けられます。
契約不適合責任を問われないなどのメリットもあるため、不動産売却でお悩みの方は、買取保証も検討してみてはいかがでしょうか。

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