不動産の売却方法には、仲介と買取による2つの売却方法があり、それぞれ必要な準備や流れが異なります。
買取を利用する場合は、仲介に比べて売却期間が短いため、早めに準備の流れや必要書類について確認しておきましょう。
今回は、不動産買取の査定依頼、契約締結前、契約締結後のそれぞれの時期に必要な準備の流れ、確定申告が必要なケースについてもご紹介します。
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不動産買取とは、不動産会社が買主になって直接不動産を買取る不動産取引方法です。
不動産会社のサポートのもと買主を探す仲介とは違い、不動産会社が直接買い取るため、売主は不動産会社に仲介手数料を支払わずに済みます。
また、仲介とは違って販売活動にかける時間が必要ないため、取引が終了するまで1か月程度と早期売却が可能です。
ここでは、不動産買取を依頼する際に、どのような準備や書類が必要になるのか、流れに沿ってご紹介します。
査定依頼までの流れ①必要書類の準備
不動産の売却を検討する際は、早めに必要書類が揃っているか確認しておきましょう。
とくに、不動産買取は通常の不動産売却に比べて取引のスピードが早いため、早めに準備をしておくと安心です。
不動産買取に必要な書類は次のとおりです。
●登記済権利証・登記識別情報：不動産の登記名義人を証明する権利証
●固定資産税納税通知書：納税額を確認するために必要な書類
●建築確認済証・検査済証：一戸建ての売却に必要な建築基準法を満たしていることを証明する書類
●土地測量図面・境界確認書：土地や一戸建ての売却に必要な敷地面積や境界線を証明する書類
●マンションの管理規約：マンションの売却で必要な書類
また、不動産売却時には、本人確認に必要な身分証明書や実印、印鑑証明書が必要になるので準備しておきましょう。
査定依頼までの流れ②自分で不動産相場を調べる
不動産買取の査定を依頼する前に、売却不動産の相場を調べておきましょう。
おおまかな相場を把握していれば、提示された査定額が適正価格なのか知ることができます。
ただし注意しなければならないのが、不動産買取の査定額は、通常の売却相場の6割〜8割程度になることです。
そのため、相場を調べる際は、市場で取引されている価格より少し低い価格になると考えておきましょう。
不動産相場を調べる方法は、不動産ポータルサイトから似たような条件で売り出されている物件を参考にする方法があります。
また、「レインズ・マーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」のサイトを利用すると、実際に過去に取引された価格がわかるため便利です。
査定依頼までの流れ③不動産査定の依頼をする
不動産の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があり、それぞれ査定方法や準備が異なります。
簡易査定は訪問せず簡易的に査定をする方法で、正確な査定額は出ませんが、ある程度の買取額の目安がわかります。
訪問査定は実際に現地に訪れて査定するため、より正確な査定額が算出される方法です。
不動産買取の場合は、訪問査定により算出された査定額が、買取価格として提示された金額になります。
不動産買取の契約締結前までの流れ
次に、不動産買取の契約締結前までに必要な準備の流れについて解説します。
契約締結前までの流れ①不動産会社に正式に買取を依頼する
訪問査定後の査定額に同意したら、正式に不動産会社に買取を依頼する旨を伝えます。
買取価格が決定し、契約締結前の準備がはじまります。
契約締結前までの流れ②条件の確認をする
契約締結前の準備で必要なのが、物件を引き渡す際の条件の確認です。
契約締結前に確認する具体的な条件は次のようなものがあげられます。
物件の引き渡し日と入金日の確認
物件の引き渡し日や入金日などのスケジュールをしっかりと確認しておきましょう。
とくに、入金日に行き違いがあれば、後々トラブルに発展する可能性もあります。
次の新居に費用を充てたいなど期限が迫っているなら、決められた入金日で間に合うのかなど、しっかりとスケジュール管理をおこないましょう。
必要書類の確認
査定を依頼する段階で必要書類の確認が必要ですが、不動産会社や物件によっても必要書類が異なるため、再度契約締結前に確認することが必要です。
必要書類が手元になければ、再発行や改めて準備するなどの手間がかかるため、早めに必要書類の確認をして準備をしておきましょう。
家財道具の処分について確認する
仲介による不動産売却では、家財道具を売主が処分し空の状態で買主に引き渡すのが一般的ですが、買取では不動産会社が処分してくれる場合もあります。
家財や電化製品が多い場合は、処分費用が高くなる可能性もあるので、処分を依頼する場合は、費用についてもしっかりと確認しておきましょう。
契約書に記載される内容
手付金の金額や契約解除の条件など、契約書に記載される内容についても契約締結前に確認することが大切です。
不明な点があれば、不動産会社に確認しておきましょう。
契約締結前の流れ③売買契約の締結
条件などがすべてまとまったら、売買契約の締結へと進みます。
売買契約時には契約書などの読み合わせがおこなわれるので、事前に確認した契約内容と異なる点がないか確認します。
売買契約時当日でも新たに疑問点が生じた場合は、遠慮せずにしっかりとその都度確認しましょう。
不動産買取の契約締結後から確定申告までの流れ
不動産買取の契約締結後にも、確定申告など売却後に必要なことがあるので確認しておきましょう。
契約締結後の流れ①決済・引き渡し
売買契約締結後には司法書士の立ち会いのもと、決済と引き渡しが同日におこなわれます。
決済と引き渡しは、銀行などの金融機関でおこなわれることが一般的です。
決済・引き渡しの当日の流れは、司法書士が売主の提出する書類を確認し、必要書類への署名と押印がおこなわれます。
次に、売却残金の支払いと司法書士への手数料支払がおこなわれ、鍵や必要書類を引き渡して終了です。
決済・引き渡しにも提出する必要書類があるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。
契約締結後の流れ②確定申告
不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税の課税対象のため、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。
譲渡所得とは売却益のことで、次の計算式により算出できます。
譲渡所得=買取価格-（不動産購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費）
上記の計算により譲渡所得が0円以下の場合は、確定申告の必要はありません。
譲渡所得がプラスの場合は確定申告が必要ですが、3,000万円特別控除を利用すれば、3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。
3,000万円特別控除を利用する場合は確定申告が必要ですので、翌年の確定申告期間中に忘れずに確定申告をおこないましょう。
確定申告をし忘れると延滞税が発生するため、売買契約締結後には確定申告が必要か、利用できる控除はないか確認することが大切です。
譲渡所得は自分で計算することもできますが、難しい場合は税理士や税務署に相談しながら準備をすると良いでしょう。
税理士に相談すると費用がかかるため、税務署などでおこなわれる税理士の無料相談会を利用するのもおすすめです。
まとめ
不動産買取の準備や契約締結前、契約締結後に必要な準備の流れについて解説しました。
不動産買取の査定を依頼するときは、事前に必要書類を確認して準備を進めることがおすすめです。
契約締結後には譲渡所得を計算し、確定申告が必要かどうか確認しておきましょう。
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