購入する不動産を探すうえで知っておきたいのが、「買い戻し特約」の存在です。
知識がない状態で買い戻し特約が付加された不動産を選択すると、一度購入した不動産が手元から離れてしまうおそれがあります。
そこで今回は、買い戻し特約の概要と特約付き不動産の注意点およびメリットを解説します。
不動産の購入を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。
不動産購入をおこなううえで知っておきたい買い戻し特約とは
買い戻し特約とは、不動産を売却する時点で売主が売買契約に付加できる特約のことです。
売買契約に買い戻し特約を付加すると、売主は一度売却した不動産を買主から取り戻す権利が得られます。
買い戻し特約は、民法第579条の「買戻しの特約」で定められた正式な特約であり、有効期間が定められている点が特徴です。
実際に、買い戻し特約を利用するには、不動産の売主が買主から受け取った不動産の売買代金と売買契約に関する費用を返還しなければなりません。
売買代金および売買契約に関する費用を返還すると、一度締結された売買契約は解除となり、不動産は再び売主のものとなるのです。
買い戻し特約を実行すると、解除権も留保する形となります。
買い戻し特約の利用が想定されるケース
買い戻し特約は、主に公的機関が事業規模で宅地分譲をおこなう際に利用されます。
その目的は、住宅の建築義務や転売の規制などを担保するためです。
売主から買主に提示される条件として、以下の3点が挙げられます。
●土地の取得から一定期間のうちに住宅建築を済ませる
●建てられた住宅には買主が住む
●土地の取得から転売および貸付まで一定の期間を設ける
売買契約の締結後、これらの条件を買主が履行しなかった場合、売主は買い戻し特約を利用して分譲対象の土地の所有権を取り戻すことができます。
また、債務弁済の担保(売渡担保)を目的として、譲渡する不動産に買い戻し特約を付加するケースもあります。
なお、買い戻し特約の登記と所有権移転登記のタイミングを同時にしないと、第三者に対して買い戻しの有効性を主張することはできません。
民法第581条に明記されているため、買い戻し特約を付加する場合は、所有権移転登記と異なるタイミングで登記をおこなうよう注意が必要です。
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不動産売買時に買い戻し特約を付加する注意点
買い戻し特約には、いくつか注意点があります。
不動産を取引する前に、どのような注意点があるか確認しておくことが大切です。
買い戻し特約の注意点①買い戻し期間
買い戻し特約には有効期間があり、具体的な期間は民法第580条で定められています。
●買い戻しの期間が定められている場合:最長で10年間
●買い戻しの期間が定められていない場合:5年
買い戻し特約の有効期間を定めたあとは、その期間の延長はできません。
期間が満了すると、その時点で買い戻し特約は効力を失います。
仮に10年を超える期間を買い戻し期間として定めた場合、民法の規定により10年に短縮されるため、注意が必要です。
買い戻し期間を設定せずに買い戻し特約を付加した場合、買い戻し期間は自動的に5年に設定されます。
自分で買い戻し期間を設定することで、特約の効力が長期間続くため、不動産を長期間買い戻す権利を得たい場合は、期間を自分で設定することをお勧めします。
買い戻し特約の注意点②期間満了後の手続き
買い戻し期間の満了後は、買い戻し特約の登記を抹消するための手続きをおこなう必要があります。
買い戻し特約の登記は、自動的に消えることはなく、手続きしなければ抹消されません。
買い戻し特約が付された状態では、売却先を見つけることが難しくなるため、必ず手続きをおこないましょう。
登記抹消手続きを進めるには、原則として売主と買主の共同申請が必要です。
ここで、手続きの流れを理解するために、宅地分譲のケースを例に見てみましょう。
この場合、まず不動産の買主または代理人が必要書類を作成し、売主が所属する公的機関に提出します。
書類を受け取った売主は法務局を訪れ、買い戻し特約の登記抹消手続きを完了させることで一連の流れが終了します。
登記抹消手続きには、不動産1件あたり1,000円の登録免許税がかかることも覚えておきましょう。
買い戻し特約の注意点③10年を過ぎた場合の抹消手続き
売買契約から10年が経過した後は、売主の申請がなくても、買い戻し特約の登記を抹消できます。
つまり、買い戻し特約が付加された時点から10年が経過していれば、登記抹消手続きをおこなうために、売主に連絡を取る必要はありません。
手続きには、「買い戻し特約抹消登記申請書」のほか、司法書士に手続きを依頼する場合は委任状が必要です。
事前にこれらを準備しておきましょう。
買い戻し特約の注意点④所有権があいまい
買い戻し特約の注意点として、所有権が確定しない点が挙げられます。
購入した不動産に買い戻し特約が付加されると、最長10年間は買い戻し期間となり、場合によっては期間中に売主から買い戻されるおそれがあります。
買い戻し特約付き不動産を購入する際は、代金を支払って購入したとしても、必ずしも所有権が確定するわけではないことを認識しておくことが重要です。
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買い戻し特約を付加して不動産売買をおこなうメリット
買い戻し特約が付加された不動産の売買には、注意点だけでなくメリットも複数存在します。
買い戻し特約を付加するメリット①所有権が戻る可能性がある
不動産の売主にとって大きなメリットは、不動産を手放さずに済む可能性がある点です。
一般的な不動産売買では、売買契約を締結すると不動産の所有権は買主に移転し、売主は所有権を失います。
もし、売主が再び不動産を所有したい場合は、買主と話し合い、売却許可を得なければなりません。
しかし、購入した不動産を買主が手放す可能性は非常に低く、所有権を再び得ることは困難です。
買い戻し特約を付加すれば、一時的に所有権を失うことになりますが、買い戻し期間内に買い戻す可能性があります。
所有権を再び得られるチャンスが残されている点を重視し、買い戻し特約を付加する方もいるのです。
買い戻し特約を付加するメリット②転売を防ぐ
買い戻し特約を付加するもう一つのメリットは、不動産の転売防止です。
たとえば、売買対象の不動産に10年間生活することを条件に売買契約を締結した場合、買主が契約後すぐに第三者に売却したことが発覚すれば、買い戻しが可能です。
転売による利益を目的とした相手との取引を避けられるため、純粋に住居用などで不動産を探している方に売却したいと考える売主にとってはメリットとなります。
また、売主が転売を防ぐ目的で買い戻し特約を付加した場合、基本的に売主には一度売却した不動産を買い戻す意思はありません。
売主による買い戻しのリスクが低ければ、買主は購入した不動産の所有権を突然失う可能性は低いといえるでしょう。
購入予定の不動産に買い戻し特約が付加されている場合は、転売防止を目的としたものかどうかを確認することをおすすめします。
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まとめ
買い戻し特約とは、一度売却したあとでも不動産を買い戻せる特約です。
買い戻せる期間は最長で10年であり、期間が満了するまで不動産の購入者の所有権は定まらないなど、買い戻し特約には複数の注意点が存在します。
転売防止目的であれば、買い戻しリスクが少ないなどのメリットが多いことも併せて覚えておきましょう。