自宅の住み替え方法である「売り先行」とは？成功につながるコツも解説！

自宅を住み替えたいと思っても、何から手を付けたら良いのかわからないかもしれません。
始めに検討するべきなのは、「現在の家の売却と新居の購入のどちらを先にするか」です。
そこで今回は自宅の住み替えをご検討中の方に向けて、現在の家を先に売却する「売り先行」のメリットやデメリット、成功につながるコツなどを解説します。

自宅の住み替え方法である売り先行とは①特徴と流れ

自宅を住み替える方法には、「売り先行」と「買い先行」があります。
2つの方法は特徴が異なるので、しっかりと把握したうえでご自身に適した方法を選ぶことが大切です。
そこで、まず売り先行と買い先行の特徴について、確認しておきましょう。

売り先行と買い先行の特徴とは

売り先行とは、自宅の売却を優先する住み替え方法です。
先に自宅を売却して、そのあとに新居を購入します。
買い先行とは、新居を先に購入して、そのあとに自宅を売却する住み替え方法です。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、基本的にはメリットをより感じられるほうを選ぶと良いでしょう。
ただし、現在の自宅の住宅ローンが残っている場合は、完済しないと売却できません。
そのため、貯蓄などを使っても完済できない場合は、自宅の売却金を返済にあてるために、売り先行を選択することが一般的です。
住宅ローンをすでに完済しているケースや、貯蓄で完済できるケースなどは、買い先行を選択しても良いでしょう。
買い先行には、「新居探しに時間をかけられる」「仮住まいを探す必要がない」などのメリットがあります。
ただし、売却金を新居購入の初期費用にあてられないので、手持ちの資金にある程度の余裕がないと難しいかもしれません。

売り先行で住み替えをする際の流れとは

住み替えをする際に住宅ローンが残っていたり、手持ちの資金にあまり余裕がなかったりする場合は、売り先行を選択したほうが良いでしょう。
売り先行で住み替えをする際は、基本的に以下の流れで進めます。

●現在の家を売却する
●仮住まいに引っ越す
●購入する新居を探して売買契約を結ぶ
●引き渡しが終わったら新居へ引っ越す

売り先行は現在の家を先に売却するので、新居の引き渡しが終わるまで、仮住まいで暮らす必要があります。
仮住まいをする場所は実家や賃貸物件、マンスリーマンションなどで、場所によっては家賃が発生することに注意しましょう。

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自宅の住み替え方法である売り先行とは②メリットとデメリット

住み替え方法の1つである売り先行には、メリットとデメリットがあります。
そのため、売り先行にするかどうかを決めるときは、それぞれをきちんと理解したうえで検討しましょう。

売り先行のメリットとは

売り先行を選択した際に得られる大きなメリットは、資金計画を立てやすいことです。
現在の家の売却価格がわからないと、新居の予算を決定しにくいことも多いでしょう。
売り先行なら、現在の自宅の売却価格がいくらになるのかわかってから、新居を購入できます。
そのため、想定よりも売却価格が安くなり、資金計画に狂いが生じてしまう心配がありません。
また、ダブルローンを避けられることも、売り先行のメリットです。
買い先行の場合、現在の自宅のローンが残っている状態で新居のローンを組むと、自宅が売れるまでダブルローンになる可能性があります。
その点売り先行は、現在の家のローンを売却金で完済してから新居のローンを組む流れなので、返済の負担が重くならずに済むでしょう。
そして売り先行には、売却に時間をかけやすいメリットもあります。
買い先行は、現在の自宅が売れるまでは不動産を2つ所有している状態が続きます。
すると、ダブルローンの場合だけではなく、固定資産税などの費用もかさんでしまうでしょう。
その状況を解消したい思いから売却を急ぐと、より良い条件をじっくりと見極める余裕が持てないかもしれません。
ですから、できるだけ好条件で現在の自宅を売却したいときは、売り先行を選択したほうが良いでしょう。

売り先行のデメリットとは

売り先行のデメリットは、仮住まいが必要になることです。
現在の自宅を引き渡したあと、新居を購入するまでに住む場所を探さなくてはなりません。
仮住まいが賃貸物件などの場合は、引っ越しを2回おこなう費用がかかるだけではなく、家賃や初期費用もかかります。
新居がなかなか見つからないと、家賃の負担が大きくなってしまうでしょう。
また、売り先行は自宅に住みながら売却を進めるので、空き家よりも内見の対応が大変になる可能性があります。
内見とは、購入検討者が物件を見学することであり、このときの印象が購入の決め手になることも多々あります。
家が散らかっていたり汚れていたりすると、なかなか売却につながらないかもしれないので、普段から気を付けて生活しなくてはなりません。
そして、毎回内見に立ち会う必要があることもデメリットです。
空き家なら不動産会社に鍵を預けて対応を任せることも可能ですが、売り先行の場合はできません。
そのため、内見の予定がいつ入っても対応できるように、できるだけスケジュールを空けておく必要があります。
買主が決まるまでは、プライベートの予定を立てにくくなってしまうでしょう。

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自宅の住み替え方法である売り先行とは③成功につながるコツ

売り先行にはメリットだけではなくデメリットがあるので、住み替えが思うように進まないことがあるかもしれません。
できるだけスムーズに進めるためには、成功につながるコツを押さえておくと良いでしょう。
そこで、住み替えを成功するために覚えておきたいコツを2つ挙げて、それぞれ解説します。

住み替えを成功させるコツ1：より良いタイミングで売却する

住み替えを成功させるためには、自宅をスムーズに売却できるかどうかが大きなポイントです。
スムーズな売却につなげるコツの1つは、売りやすいタイミングで不動産を売り出すことです。
不動産を売りやすいタイミングには、「時期」「相場動向」「築年数」などがあります。
不動産には需要の高まる時期があり、1年のうちでとくに需要が高まるのは、転勤などに合わせた住み替えが増える2～3月です。
需要が高いと購入希望者が増え、自宅をより良い条件で売却できる可能性が高まるでしょう。
また、近年は中古不動産の需要が高まっているので、相場動向から考えると、今は売却におすすめのタイミングだと言えます。
そして、築年数の浅いうちに売却したほうが、早く高く売れる可能性が高まります。
このように、売却に適したタイミングはいろいろとあるので、ご自身にとってより良い時期をしっかりと見極めることが大切です。
そして、時期が来たと感じたら早めに決断すると、住み替えの成功につながるでしょう。

住み替えを成功させるコツ2：信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶことも、住み替えを成功させるコツの1つです。
住み替えは不動産の売却と購入の両方をおこなうので、スムーズに進めるためには、不動産会社としっかり連携を図ることが大切です。
そのためには、ご自身が安心して任せることができる不動産会社を選ぶ必要があります。
たとえば、不動産の査定額の根拠などについて丁寧な説明があり、その内容が納得できるものだと、安心感が高まるでしょう。
また、売却にかかりそうな期間や近隣の相場、売却方法などの質問や相談をしたときに、対応が親身であるかどうかも判断材料になります。
不動産がある地域に精通していることもポイントとなるので、売買取引の実績数などを確認することもおすすめです。
これらの要素から総合的に判断して、パートナーにふさわしいと感じられる不動産会社を決定しましょう。

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まとめ

自宅を住み替えるときは、基本的に売り先行と買い先行のどちらかで進めます。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、ご自身に適した方法を選択することが大切です。
住み替えを成功させるためのコツも押さえて、納得のいく結果につなげましょう。