中古マンション購入の決め手とは？築年数や立地のポイントを解説

新築マンションの販売価格が高騰していることもあり、首都圏などでは中古マンションの購入に興味を持つ方が増えています。
しかし、中古マンションは物件数が多いため、何を決め手にして購入するといいか分からない方も多いでしょう。
今回は、中古マンション購入の決め手について「築年数」「立地」「価格」と3つのポイントから解説します。

中古マンション購入の決め手①築年数について

中古マンション購入の決め手として、新築マンションにはない独自のポイントとなるのが築年数です。
マンションは、誰かが1日でも住んだ段階で中古マンションとして扱われるため、築年数1年未満の中古マンションもあれば、築50年以上の中古マンションもあります。
築年数を決め手とする場合、どのような点に注目して中古マンション購入を決めると良いのか、3つのポイントから解説します。

一般的には築年数が浅いほど割高になる

中古マンションの価格はさまざまな要素によって決まるため、一概にいうことはできませんが、一般的には築年数が浅いほど価格が高くなります。
築年数が浅い中古マンションの場合、立地や間取りによっては新築マンションと販売価格がほぼ変わらないこともあります。
したがって、価格の安さを理由に中古マンション購入を検討している場合は注意が必要です。
築年数が浅い中古マンションに住むメリットとしては、外観や内観の劣化や傷みが少なく、入居前にリフォームや修繕をせずにすぐに住める可能性が高いことが挙げられます。

中古マンション購入の狙い目は築20年前後

コストパフォーマンスの高さを重視して中古マンションを購入したい場合は、築20年前後の中古マンションを検討するのがいいでしょう。
中古マンションの資産価値は、築0年～5年と築11年～15年にかけて大幅に下落しますが、築16年～20年の中古マンションは資産価値の下落が緩やかです。
その後も急激な資産価値の下落は見られないため、築20年の中古マンションは、価格の下げ止まりを迎えたお得な物件といえるでしょう。

計画修繕の状況を確認することもポイントのひとつ

築20年が経過した中古マンションは、築浅の中古マンションと比較して、建物の質を見極めやすいというメリットがあります。
一定の築年数が経過しても大きな傷みが見られない中古マンションは、メンテナンスや計画修繕が丁寧におこなわれていると考えられるため、安心して購入できます。
計画修繕は築10年～築15年を目安におこなわれることが多く、築20年前後の中古マンションなら、1度は計画修繕を経験している可能性があります。
反対に築5年以内の築浅物件の場合、まだ計画修繕がおこなわれていないため、きちんとした管理や修繕に期待できるかは未知数であるといえます。

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中古マンション購入の決め手②立地について

中古マンション購入の決め手として、多くの方が重視するのが立地です。
中古マンションは新築マンションと比較して流通数が多いため、希望する立地条件を満たした物件を見つけやすいでしょう。
立地を重視して中古マンション購入を決定する場合、何を決め手にするといいのか、具体的なポイントを3つご紹介します。

生活利便性が高い立地なら長期間でも暮らしやすい

生活利便性の高さを中古マンション購入の決め手とする方もいます。
周辺にスーパーマーケットやコンビニエンスストアなどの商業施設が多ければ、日々の買い物がしやすく、暮らしやすくなります。
また、小学校や中学校などの教育施設や病院などの医療機関が充実している立地であれば、幅広い年代の家族全員が快適に生活できます。
車を利用して商業施設や病院に移動する必要がないため、高齢になったあとも暮らしやすく、将来的な住み替えが不要であることもメリットです。

最寄り駅からの距離の近さも重要な決め手のひとつ

最寄り駅からの距離やバスの便が充実していることなど、交通利便性の高さも中古マンション購入の決め手となります。
とくに都市部では、通勤や通学の利便性を重視して中古マンションの立地を選ぶ方が多いです。
ただし、駅近などの好立地な中古マンションは価格が割高になる傾向があるため、予算オーバーになる可能性があります。
面積や間取り、築年数などの条件で妥協すれば、好立地でも予算を抑えることができます。
反対に、マイカーを所有している世帯や静かな環境で暮らしたいと考えている方は、立地を重視せず郊外の中古マンションを購入するのも一つの選択肢です。

治安の良さや災害リスクの少なさも確認する

治安の良さや災害リスクの有無も、中古マンション購入を決断する重要な要素です。
昼間は明るく人通りが多いエリアでも、夜になると街灯が少なく暗くなることがあります。
そのため、夕方以降の時間帯に周囲の状況を確認することをおすすめします。
災害リスクを確認する際に役立つのが「ハザードマップ」です。
ハザードマップには津波による浸水リスクなども記載されているため、海や川に近いエリアの中古マンション購入を検討している場合は、事前に災害リスクを確認しておくことが重要です。

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中古マンション購入の決め手③価格について

中古マンションは、新築マンションと比較して価格が安い傾向にあり、予算を抑えてマイホームを購入したい方にも適しています。
しかし、中古マンションの販売価格が割安なのか、割高なのかを的確に判断するためには、中古マンションの平均的な販売価格を知っておかなければなりません。
ここでは、築年帯別の平均価格や、リノベーション前提で購入する場合の費用相場について解説します。

中古マンションは新築マンションよりも手頃な価格で購入しやすい

近年、新築マンションの価格高騰が続いているため、手頃な価格で購入できることを中古マンション購入の決め手として挙げる方が増えています。
築年数にもよりますが、同程度の立地であれば、中古マンションは新築マンションと比較して、3割～5割程度安く購入できる可能性が高いです。
2023年3月の首都圏における市場動向を見ると、新築マンションの平均価格は14,360万円で、1億円を大きく上回っています。
一方、同じ首都圏の中古マンションは、平均価格が4,441万円に抑えられており、発売・成約戸数も新築マンションより1,000戸以上多いことがわかります。

築年帯別の平均価格について

2020年度のデータによると、首都圏の中古マンションにおける築年帯別の平均価格は、築0年～5年で5,883万円でした。
築6年～10年になると5,071万円に下がり、築16年～20年では4,174万円にまで下落します。
中古マンション購入の決め手を費用にする場合、築浅の物件と比較して価格が約3割～4割下がる築16年～20年の中古マンションを選ぶのがいいでしょう。

リノベーション前提で中古マンションを購入するのもおすすめ

築25年以上が経過すると、設備や内装に傷みが生じるため、快適に暮らすにはリノベーションが必要な場合が多いです。
リノベーションにかかる費用相場は、500万円～600万円程度と考えるといいでしょう。
先ほどの築年帯別平均価格を見ると、築26年～30年以降の中古マンションの平均価格は1,900万円前後です。
仮にリノベーションに600万円をかけた場合でも、中古マンション購入にかかる費用は合計で2,500万円前後に抑えられるため、築25年未満の中古マンションを購入するよりもコストを抑えることができます。

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まとめ

中古マンション購入の決め手として「築年数」「立地」「費用」の3点から解説しました。
コストパフォーマンスが高いのは、価格の下げ止まりが見られる築20年前後の中古マンションです。
立地との兼ね合いも確認しながら、予算内で暮らしやすい中古マンションを見つけましょう。