「思うように収益が上がらない」「より収益性の高い物件に買い替えたい」などの理由から、投資用に購入した不動産の売却を検討するときもあるでしょう。
収益物件は、購入すれば必ず安定した収益が得られるわけではなく、手放す選択肢もあります。
これから売却をすすめる場合には、メリットとデメリットの両方を把握しておくと良いでしょう。
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収益物件とはなにか？
収益物件とは、家賃収入を得る目的で購入する、投資用不動産です。
賃貸が目的のため、自らの居住用に購入する住宅とは区別されます。
物件の用途は、居住用だけでなく、オフィスや飲食店、倉庫などさまざまです。
収益物件の種類とは
賃貸収入を得られる投資用の物件にはいくつかの種類があります。
●一戸建て住宅
●集合住宅
●オフィス系の物件
●テナント系の物件
●貸駐車場
マンションやアパート、一戸建ての借主は主に個人です。
個人の物件オーナーが投資する収益物件では、個人向けの賃貸住宅であるケースが多いです。
物件の築年数によっては、空き家になるリスクが高くなるため、修繕が必要になったり、タイミングを見て売却したりします。
オフィスビル用の収益物件は、企業の事務所などが入ります。
借主は主に法人で、賃貸期間は長くなる傾向があるでしょう。
飲食店やコンビニなどのテナントが入る物件、貸し駐車場などは、立地によって収益に大きな差が出ます。
利便性の良い立地ほど、収益性が高いといえるでしょう。
ローンの種類とは
自分が住むための物件には住宅ローン、賃貸用の収益物件では不動産投資ローンを利用します。
ふたつのローンのちがいは、返済原資や審査基準などです。
住宅ローンは収入から返済していくのに対して、不動産投資ローンは家賃収入から返済します。
審査基準のちがいでは、住宅ローンは借主の属性が重視されますが、不動産投資ローンで重視されるのは、物件の収益性です。
金利では、金融機関によって差はあるものの、一般的には不動産投資ローンの方が高く設定されています。
安定した賃貸収入が望める
入居者がいれば、毎月家賃収入が入ります。
家賃相場は、比較的安定しているため、大きく上下しません。
長年賃貸物件から収益を得ながら生活しているオーナーも多いです。
不動産投資では、安定した賃貸収入を継続的に得られる可能性が高いといえるでしょう。
そして、賃貸経営は長期的な収益だけでなく、タイミングを見計らって売る選択肢もあります。
売却で得た利益でさらに違う物件を購入し、賃貸経営を拡大していく方法も可能です。
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収益物件を売却するメリットとは？
賃貸経営では、収益減少のさまざまなリスクがあるため、売却して収益を確定する方法を選ぶ方もいらっしゃるでしょう。
収益物件を売るときには、いくつかのメリットが考えられます。
賃貸経営の物件では、入居者募集や建物管理などの手間がかかる業務が必要です。
手間や時間だけでなく、費用がかかる場合もあるでしょう。
それらのリスクを回避して、まとまった資金を得られるのが売却です。
利益を確定できる
売却すれば、空室などで収益が減るリスクがありません。
もしも長期的に満室が続くなら、安定した賃貸経営が可能です。
しかし、建物の老朽化や予期せぬ故障、事故などで空室になるリスクがあります。
たとえば、所有する物件で入居者による孤独死などが発生すると、事故物件になってしまいます。
予想外の事故であっても、退去する方がいるかもしれません。
空室が発生して収益が減少するリスクがないのは、収益物件を手放すメリットになるでしょう。
修繕費用がかからない
建物の価値は毎年下がり、老朽化がすすむと多額の修繕費が必要になります。
外壁の塗装やエレベーターの修理・交換などでは、大きな出費となるでしょう。
マンションなどのオーナーにとっては、できれば避けたい出費だと思います。
しかし、安全や建物の価値を維持するためには、修繕が欠かせません。
売却すると、費用を負担するリスクを回避できます。
金利上昇のリスクがない
ローンの金利は上がったり下がったりします。
この先、予想以上に金利が上昇する可能性もあるでしょう。
金利が上がれば、想定していた収益が減ってしまい、返済に支障が生じるかもしれません。
しかし、売却してしまえば、金利が変動するリスクを負わずにすむのがメリットといえます。
高く売れる可能性がある
物価上昇や景気回復などの理由から、物件価格が上昇するときがあります。
価格が上昇したタイミングなら、高額で売却できるでしょう。
ほかにも、物件が満室になっているタイミングや、築年数が新しいうちには高い価格による販売を期待できます。
安定した収益が見込める物件のタイミングを見逃さないようにするのが重要です。
まとまった資金を確保できる
収益物件を売却すれば、まとまった資金を確保できるのも、メリットのひとつでしょう。
より収益性の高い投資物件を希望している場合などでは、買い替えができます。
ローンが残っている場合には、返済後に新たな投資計画も可能です。
不動産投資以外の個人事業も可能になるでしょう。
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収益物件を売却するデメリットとは？
魅力的なメリットが多い収益物件の売却にも、デメリットはあります。
自分の売りたいタイミングで売れるとは限らず、予想以上に時間がかかるかもしれません。
築年数が古い場合や、空室が目立つ物件の場合にはなおさらです。
賃貸物件を手放す決断をする前には、デメリットも考慮して検討してください。
収入が途絶える
物件を売却してしまえば、定期的な収益を得られません。
毎月安定して入っていた収入がなくなるのは、デメリットでしょう。
まとまった資金を手にするわけだから、問題ないと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、ローンが残っている場合や、収益性が高い物件の場合には注意が必要です。
家賃収入が途絶えてしまうと、家計に大きな影響を及ぼす場合もあるでしょう。
売却までに時間がかかる
物件を手放すと決めても、すぐに売れるとは限りません。
不動産は、売りに出してから買い手が付くまで、通常3〜6か月を要します。
買い手が見つからなければ、さらに時間がかかるでしょう。
さらに、築年数が古い物件などは、売れにくい傾向があります。
場合によっては、リフォームが必要になり、さらに時間がかかるかもしれません。
築年数が浅いなどの好条件の物件以外は、ある程度の期間を想定しておきましょう。
すぐにまとまった資金が必要になっても、現金化には時間がかかる点が売却のデメリットです。
トラブルになる可能性がある
入居者がいる状態で売りに出す物件を、オーナーチェンジ物件といいます。
オーナーチェンジ物件は、買い手が利回りを計算しやすいメリットがありますが、デメリットもあります。
新しいオーナーは、入居者の状況を把握できていないため、トラブルになる可能性があるのです。
また、入居者に不安が生まれる点にも注意が必要です。
売りに出したら、さまざまな広告などで入居者がオーナーチェンジを知り得る状況になります。
契約者が変わる不安から、不満をあらわにする入居者が出てくるかもしれません。
現オーナーは、契約中の入居者からの信頼を失わないように、配慮が必要になるでしょう。
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まとめ
アパートやマンションなどでも、収益物件となると、自らが住むための住居とは大きく異なり、購入時のローンが違います。
売却時には、メリットだけでなく、収益物件ならではのデメリットもあるため注意してください。
現金化するまでに時間がかかったり、売却後には収入が途絶えたりするケースを想定しておくと良いでしょう。
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