相続が発生した際、多くの方が悩まれるのが相続税に関することではないでしょうか。
とくに遺産のなかに不動産が含まれている場合は、相続税がどのように計算されるのかについて知っておくことで、おおよその税額を把握できるため、ぜひ理解を深めておきましょう。
今回は、不動産の相続税評価額とはなにか、また計算方法を不動産の種類別に解説します。
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まずは、「そもそも相続税とはなにか」といった基本的なところから解説します。
相続税とは
相続税とは、相続や遺贈によって財産を取得した方に課される税金です。
対象となる財産は、現金や預貯金だけでなく、家屋や建物・土地、株式といった資産も含まれ、課税対象となる財産の価格のことを「課税価格」といいます。
ただし相続税は、課税価格に対して課されるのではなく、「課税遺産総額」を基準に計算します。
課税遺産総額とは、相続した財産の課税価格から葬式費用や借金などの債務を差し引き、さらに基礎控除額を差し引いて残った金額のことです。
つまり、課税遺産総額が基礎控除額を上回っている場合に、相続税が発生するのです。
課税遺産総額を把握するためには、それぞれの財産にどれくらいの金銭的価値があるのかを評価しなければなりません。
このときに、「相続税評価額」を用いて財産ごとの評価額を計算します。
相続税評価額とは
財産の金銭的価値は、相続発生時における「時価」で評価するのが原則です。
評価方法は財産ごとに決められており、それぞれの方法によって計算した評価額のことを「相続税評価額」といいます。
財産ごとの相続税評価額を合計して各相続人の課税価格を計算し、さらに各相続人の課税価格の合計額から基礎控除額を差し引いたものが、課税遺産総額になります。
つまり、どれくらいの相続税が課されるのかを知るためには、財産ごとの評価方法を把握しておく必要があるのです。
不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）
相続税評価額の評価方法は、財産ごとに決められていることを解説しました。
では、財産ごとの評価方法とは、どういったものなのでしょうか。
たとえば現金の相続税評価額は額面どおり、預貯金の場合は相続発生時の残高です。
しかし不動産のように金銭的な価値がいくらあるのかを単純に決められないものについては、その財産ごとに計算式が決められています。
ここでは、家屋・建物の相続税評価額の計算方法について解説します。
家屋・建物で考えられるのは、以下の3つのケースです。
●故人が生前利用していた
●一戸建てを第三者に貸していた
●賃貸物件として所有していた
上記の3つのケースごとに計算方法が決まっているため、順番に見ていきましょう。
故人が生前利用していた場合
故人が居住用または事業用に利用していた家屋・建物の場合、相続税評価額は以下の計算式で算出します。
固定資産税評価額×1.0
つまり、その家屋・建物の固定資産税評価額＝相続税評価額です。
たとえば固定資産税評価額が1,000万円の家屋・建物の場合、相続税評価額も1,000万となります。
一戸建てを第三者に貸していた場合
一戸建てを故人が利用していたのではなく第三者に貸していた場合、入居している方がその家屋・建物を使う権利を、一定の割合で相続税評価額から差し引くことができます。
この権利のことを「借家権」といい、借家権として差し引ける割合のことを「借家権割合」といいます。
借地権割合は、家屋・建物の所有権のうちの一律30％です。
したがって、このケースの相続税評価額は、以下のように計算します。
固定資産税評価額×（1.0－0.3）
つまり、一軒家を第三者に貸していた場合の相続税評価額は、固定資産税評価額×0.7（70％）です。
たとえば固定資産税評価額が1,000万円の家屋・建物の場合、相続税評価額は1,000万円の70％となるため、700万円と算出できます。
賃貸物件として所有していた場合
故人がアパートやマンションといった賃貸物件として家屋・建物を所有していた場合、借家権割合に、実際に貸している部分の割合を乗じて計算します。
このケースの相続税評価額を把握する場合は、以下のような計算式になります。
固定資産税評価額×（1.0－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、家屋・建物の床面積の合計に対し、実際に貸している部分の床面積の合計が占める割合を指します。
たとえば、賃貸物件の床面積が200㎡あり、そのうち貸している部屋の床面積の合計が100㎡の場合、賃貸割合は50％です。
この家屋・建物の固定資産税評価額が1億円だった場合、1億円×（1.0－0.3×0.5）という計算式になり、相続税評価額は8,500万円と算出できます。
賃貸物件として所有していた場合、賃貸割合が大きいほど、つまり空室が少ないほど差し引ける金額が大きくなるため、評価額が下がります。
このように、家屋・建物は、故人が利用していた場合より、第三者に貸している一戸建てや、空室が少ない賃貸物件のほうが相続税評価額は低くなるのです。
不動産の相続税評価額の計算方法（土地）
次に、土地の相続税評価額の計算方法について解説します。
土地の評価方法は、以下の2種類です。
●路線価方式
●倍率方式
それぞれの内容について具体的に解説します。
路線価方式
路線価とは、路線（道路）に面している宅地の1㎡当たりの評価額です。
路線価が定められている地域の土地を評価する際に用いるもので、国税庁が各路線に設定しています。
路線価方式とは、路線価に基づいて土地の時価を計算する方法です。
路線価方式を用いた相続税評価額は、以下のような計算式で算出できます。
路線価×各種補正率×土地面積
路線価は、国税庁のホームページに掲載されている路線価図で確認できます。
まず評価したい土地を路線価図上で見つけ、その土地が面している道路の路線価を確認してください。
路線価は1㎡当たりの価格を、千円単位で表示しています。
路線価図の道路上に240という数字が表示されている場合、路線価は24万円ということです。
各種補正率とは、土地が一つの道路に面している場合や、正面と側方など二つの道路に面している場合など、土地の利用度合いによって評価を補正するためのものです。
補正率についても、国税庁のホームページで確認できます。
たとえば路線価が24万円、補正率が1.0、土地の面積が200㎡だった場合の相続税評価額は、4,800万円です。
倍率方式
路線価図を確認しても、路線価が表示されていない地域もあります。
そのような土地の相続税評価額は、倍率方式という方法で計算します。
倍率方式とは、固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて土地の評価額を計算する方法です。
倍率方式を用いた相続税評価額は、以下のような計算式で算出できます。
固定資産税評価額×倍率
倍率は、国税庁ホームページの「評価倍率表」で確認できます。
たとえば固定資産税評価額が1,000万円、倍率が1.2だった場合の相続税評価額は、1,200万円です。
土地の場合、どのように利用しているかや契約関係、土地の広さなどによってさまざまな減額要素があります。
たとえば賃貸物件の敷地として利用している場合、その土地のことを「貸家建付地」といい、要件を満たすと相続税評価額が下がります。
このように、土地の相続税評価額は、路線価が定められている地域かどうかで計算方法が異なるということを覚えておきましょう。
まとめ
相続税評価額とは、財産ごとに定められた方法によって計算した評価額です。
不動産のなかでも「家屋・建物」と「土地」で計算方法が異なります。
ご自身で国税庁のホームページを確認して計算することも可能ですが、専門的な知識が必要であるため、不安なことや疑問点などは税理士に相談することをおすすめします。
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