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普通借家契約と定期借家契約は何が違う?特徴とメリット・デメリットを解説

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普通借家契約と定期借家契約は何が違う?特徴とメリット・デメリットを解説

カテゴリ:不動産コラム【賃貸】

普通借家契約と定期借家契約は何が違う?特徴とメリット・デメリットを解説

賃貸物件に入居する際は、大家さんと賃貸借契約を結ぶ必要があります。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、契約更新の方法などに違いがあるため、それぞれの特徴を理解したうえで契約を結ぶことが大切です。
今回は、普通借家契約と定期借家契約の特徴や違い、メリット・デメリットについて解説しますので、賃貸物件への入居をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

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普通借家契約と定期借家契約のそれぞれの特徴と違い

普通借家契約と定期借家契約のそれぞれの特徴と違い

冒頭でもお伝えしたように、賃貸物件へ入居するためには、大家さんと賃貸借契約を結ばなければなりません。
賃貸借契約とは、マンションやアパートなどを貸し借りする際に貸主と借主で結ぶ契約のことで、主に以下の2種類があります。

●普通借家契約
●定期借家契約


まずはそれぞれの特徴について説明します。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、1年以上の契約期間を設けて契約する賃貸借契約で、多くの賃貸物件で採用されています。
一般的な賃貸物件の契約期間は2年間に設定されているケースがほとんどで、契約期間が満了しても借主が希望すれば更新できます。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、契約が終了する期間をあらかじめ設定して結ぶ賃貸借契約です。
普通借家契約のように更新はありません。

2つの賃貸借契約の違い

2つの賃貸借契約を比較すると、主な違いは以下の2つです。

契約更新が可能かどうか
普通借家契約では、契約期間をあらかじめ設定して契約しますが、借主の希望によって更新が可能です。
貸主は正当な事由がない限り、更新を拒否することはできません。
一方、定期借家契約では期間満了により契約が終了します。
そのため、契約期間が満了したら、借主は退去しなければなりません。
ただし、貸主と借主双方の合意のうえ、契約更新ではなく「再契約」することで住み続けられる場合もあります。

賃借料増減額請求権が認められるかどうか
賃借料増減額請求権とは、契約で定めた賃料が、経済事情などの変動により近隣の相場と比較して不相当となった場合に、賃貸借契約の相手方に対して賃料の増額や減額を請求できる権利です。
賃借料増減額請求権は、貸主と借主のどちらにも、また賃貸借契約の種類を問わず認められています。
ただし、賃料の改定に関する特約が付いている場合は注意する必要があります。
普通借家契約の場合、たとえば賃貸借契約に「賃料の改定はしない」という特約が付いていても、賃借料増減額請求権によって借主は賃料の減額を請求することが可能です。
しかし定期借家契約で、賃料の改定に関する特約がある場合は、賃借料増減額請求権は認められません。
つまり、賃借料増減額請求権によって賃料の減額を請求することはできないのです。

普通借家契約と定期借家契約を比較!それぞれのメリットとは

普通借家契約と定期借家契約を比較!それぞれのメリットとは

2つの賃貸借契約の特徴や主な違いについて説明しましたが、実際に賃貸物件を検討する際には、それぞれのメリット・デメリットを知り、納得したうえで入居したいですよね。
そこで、それぞれの契約にどのようなメリットがあり、気を付けるべきデメリットは何なのか、について説明します。
まずはそれぞれのメリットについて見ていきましょう。

普通借家契約のメリット

同じ物件に住み続けられる
契約更新可能な賃貸借契約であるため、借主が希望する限り同じ物件に住み続けられる点が大きなメリットです。
契約の内容によっては自動的に更新される場合もあります。
この場合、退去を希望するのであれば事前の告知が必要です。
自動的に更新されない契約の場合、一般的に契約満了日の2~4か月前までに大家さんもしくは管理会社から、更新するかどうかの確認の連絡がきます。
このとき、更新するかしないかの意思表示をする必要があります。

物件数が定期借家契約より多い
多くの賃貸物件で採用している賃貸借契約は、普通借家契約です。
したがって、定期借家契約に比べて物件数が多く選べることもメリットの1つだといえます。

定期借家契約のメリット

短期間の契約が可能
普通借家契約の契約期間は、「1年以上」と定められていますが、定期借家契約にはこの定めがありません。
1年未満でも契約できるため、短期間だけ住みたいという方にとってはメリットだといえます。

賃料が安いことが多い
あらかじめ契約終了日を決められることに不安な方も多く、定期借家契約の物件は入居者が集まりにくい傾向にあります。
したがって、普通借家契約より賃料を安く設定しているケースが多い点もメリットの1つです。

普通借家契約と定期借家契約を比較!それぞれのデメリットとは

普通借家契約と定期借家契約を比較!それぞれのデメリットとは

前章では、それぞれのメリットについて説明しましたが、次のようなデメリットも存在します。

普通借家契約のデメリット

契約時に条件交渉がしにくい
前章で説明したように、定期借家契約は入居者が見つかりにくい可能性があるため、普通借家契約より賃料が安かったり、条件交渉に応じてもらえたりする場合があります。
一方、普通借家契約では条件交渉がしにくい傾向にあるといえます。

定期借家契約のデメリット

中途解約ができないことが多い
普通借家契約の場合、契約期間の途中でも借主側からの解約が可能です。
しかし定期借家契約の場合、中途解約は原則認められません。
定期借家契約が満了する前に解約する場合は、残りの賃料を請求される可能性があります。
とはいえ、急な転勤などでやむを得ず引っ越さなければならないという事態が起こるかもしれません。
そういった「正当な事由」があるときは、中途解約が認められる場合があります。
ただし、借りている部屋の床面積が200㎡未満の場合に限定されるため注意が必要です。
なお、定期借家契約でも、貸主の合意を得られれば中途解約が可能な契約を結べる場合があります。
中途解約ができないことに不安な方は契約する前に貸主に相談し、合意が得られた場合は、中途解約が可能である旨の特約が付いていることを確認して契約を結びましょう。

契約更新ができない
先述のとおり、定期借家契約の大きなデメリットは、契約更新ができないことです。
貸主の合意のもと再契約が可能な場合もありますが、かならずしもできるというわけではありません。
定期借家契約を採用している貸主のなかには、「一時的な転勤で家を空けるから」「数年後に住む予定の空き家を利用したい」などの理由から、期間限定で物件を貸したいという方もいらっしゃいます。
その場合、そもそも借りられる期間が決まっているため、そのまま住みたいと思っても貸主の合意を得られないでしょう。
したがって、再契約が可能かどうか、その際の条件などについて、契約前に確認したうえで検討することをおすすめします。
また賃料を滞納していたり、隣人とトラブルを起こしたりすると、再契約が可能な場合でも貸主の合意が得られない可能性が高いため注意が必要です。
このように、普通借家契約と定期借家契約にはそれぞれメリットとデメリットがあります。
契約後に「知らなかった」と後悔することのないよう、事前にしっかりと理解を深めておきましょう。

まとめ

賃貸物件に入居する際に大家さんと結ぶ賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、いくつか違いがあります。
とくに気を付けなければならないのは、契約更新が可能かどうかです。
定期借家契約は原則として、契約期間が満了したら退去しなければならないため、満了後も住み続ける可能性がある場合は、再契約が可能かどうか事前に確認して契約するようにしましょう。

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