資産を譲渡、売却した際は、譲渡所得が発生することをご存じでしょうか。
おそらく、多くの方にとって馴染みのない言葉かと思いますが、土地や物件を売る際に必要な情報です。
譲渡所得とは何か、不動産の売却にどのように関係しているのかを、不動産の売却を検討中の方に向けて解説します。
不動産売却時の譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは、資産を譲渡や売却して得られる所得を指します。
ただし、すべての物品の譲渡や売却が対象となるわけではないため注意が必要です。
通常、譲渡所得の対象には、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などが含まれます。
しかし、事業用の商品などの棚卸資産や山林の譲渡による所得は、譲渡所得に該当しません。
個人事業主や事業を営んでいる方は、この点にとくに注意する必要があります。
主に不動産を売却した際に発生する譲渡所得ですが、売却時の価格がそのまま譲渡所得としてみなされるわけではありません。
これは、不動産を購入する際に支払った対価や、譲渡する際にかかる費用が考慮されるためです。
具体的な計算方法は、「譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用」です。
まず、収入金額とは、譲渡した際の売却価格です。
取得費は、その不動産を購入した際にかかった費用や、購入時に必要となった各種費用を指します。
具体的には、購入代金や建築代金、購入時にかかる税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）、仲介手数料、測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費、そして一定の借り入れ金利子などです。
なお、建物の取得費については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
これは、建物の価値が時間とともに減少するためです。
また、土地や建物の取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ない場合には、譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）として用いるのが認められています。
これにより、正確な費用がわからない場合でも、譲渡所得の計算が適切におこなえるようになっています。
次に、譲渡費用とは、売却する際に要した費用を指します。
具体的には、仲介手数料、印紙税、借家人に支払った立退料、建物解体費、借地権の名義書換料などです。
これらの取得費と譲渡費用を売却価格（収入金額）から差し引くと、実際の譲渡所得が算出されます。
つまり、不動産売却にともなう収入から関連するコストを引いた金額です。
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不動産売却で取得費に含まれるもの
取得費とは、不動産を取得するためにかかった費用の総称であり、主に次の3つを指します。
まず、土地の購入金額です。
これは、不動産を取得する際に支払った土地そのものの代金を意味します。
次に、建物の購入金額や建築金額から減価償却費を控除した金額です。
建物は使用期間中に価値が減少するため、その減少分を控除した後の金額が取得費に含まれます。
最後に、上記以外で購入に際してかかった経費です。
これは、具体的には仲介手数料、リフォーム費用、ローン保証料、購入時の税金（印紙税、登録免許税など）、測量費、整地費、建物解体費などです。
これらの費用を合計して取得費とし、譲渡所得を計算する際に用います。
仲介手数料
購入時の仲介手数料は、取得費にあたります。
不動産を購入する際、不動産会社に仲介手数料を支払います。
したがって、支払いの際の領収書などは捨てずに保管しておきましょう。
ちなみに、不動産を売却したときに発生する仲介手数料は譲渡費用に含まれます。
賃貸不動産を購入する際の仲介手数料については、不動産所得の必要経費に算入できず、全額が取得費です。
ただし、建物の取得費に含まれた仲介手数料は減価償却を通じて、一定期間にわたり必要経費に算入されていきます。
そして、売却時には残存している額が譲渡所得に含まれます。
登録免許税
購入時の登録免許税は、取得費に該当します。
不動産を購入する際には、所有権移転のための登記が必要です。
この登記には登録免許税がかかります。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の2％（一部軽減されて1.5％）です。
賃貸用に不動産を購入する際の登録免許税は、不動産所得の必要経費に算入されます。
しかし、取得価格には算入されないため、注意が必要です。
リフォーム費用
リフォーム費用・改良費用は取得費に該当します。
建物に対してリフォームをおこなった場合、そのリフォーム費用から減価償却費を控除した金額を取得費に含められます。
ただし、通常の維持修繕については家事費となり、取得費に含められません。
賃貸物件のリフォーム費用のうち、資本的支出に該当する部分は建物として減価償却の対象です。
一方で、修繕費については支出した年度の必要経費に算入します。
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不動産売却で譲渡費用に含まれるもの
ここでは、譲渡費用に含まれるものについてご紹介していきます。
測量費
測量費用は譲渡費用に該当します。
土地の売買に際して、土地の正確な面積を明確にするために売主が負担し、確定測量図を作成するのが重要です。
この測量のために土地家屋調査士などに支払った費用は、譲渡費用になります。
この測量が将来の譲渡を目的としているかどうかによって、譲渡費用に含まれるかどうかが異なります。
また、一筆の土地を分筆して売却する場合、分筆時には売却する土地だけでなく、残った土地についても測量が必要です（全筆求積）。
この際、売却する土地と残った土地の測量費用は、売却する土地を売却するために直接必要な費用として譲渡費用に含められます。
解体費用
取り壊し費用も譲渡費用に該当します。
土地を売買する際に、売りに出すために建物を売主が取り壊すこともあるかと思います。
この取り壊し費用も、譲渡費用に該当します。
建物の取り壊しは譲渡の時期より前におこなわれた場合は、譲渡費用として扱われない可能性もあるので、注意が必要です。
また、建物が親族所有である場合や、賃貸借契約により借主が貸し付けられている場合、親族や借主が負担すべき費用であるため、売主の譲渡費用とはみなされません。
立ち退き料
賃貸アパートなどを譲渡する際に、入居者を立ち退かせる必要がある場合には、立ち退き料が発生します。
立ち退き料の支払いが不要な場合や、親族などに対して支払った立ち退き料などは譲渡費用には含まれません。
また、裁決事例では著しく高額な立ち退き料の一部が譲渡費用に該当しないと判断される場合もありますので、名目だけでなく、社会通念上相当かどうかを判断するためにも精査が必要です。
広告料
買主を探すために広告料を支払った場合には、その広告にかかった費用は譲渡費用に該当します。
広告から数年後に、その広告と関係なく売却した場合などは譲渡費用に該当しないこともあります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は譲渡費用に該当しません。
不動産の維持にかかる典型的な費用である固定資産税や都市計画税は、譲渡費用には含まれません。
一方、取得時に未経過の固定資産税を売主に支払った場合、譲渡費用に含まれます。
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まとめ
譲渡所得とは、不動産などの特定の資産を売却した際に得られる収益を指し、その収益に対して所定の税率を適用して譲渡所得税が計算されます。
一般的に、不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。
しかし、さまざまな特例を利用すれば、譲渡所得税を軽減可能です。
