不動産売却ができるのは名義人本人のみであり、親子間であっても、子が親名義の空き家を自由に売ることは基本的にはできません。
しかし、適切な方法を選択すれば、売ることをあきらめる必要はなく、親名義の空き家の売却に取り組むことも可能です。
今回は、親名義の空き家を売却する方法のほか、親が認知症になった場合の売却方法や売却時の注意点について解説します。
親名義の空き家を子が売却できる2つの方法を解説
誰も住まなくなった実家など、活用予定がない空き家も親が残す大切な資産であり、その資産を活かす方法として、売却を検討されるケースは少なくありません。
まずは、親名義の空き家を子が売却する代表的な方法として、代理人による売却と、相続後の売却について解説します。
代理人として売却する方法
親名義の空き家を売る、もっともシンプルな方法が、子の代理による売却です。
子が親の代理人として取り組む不動産売却は、親が健在であるものの、本人が売却活動をおこなえないケースで利用される方法です。
具体的には、健康上の理由がある場合や親の居住地が遠方となる場合、仕事の調整が難しく売買契約に立ち会えない場合などで、利用されます。
代理人の制度には、任意代理と法定代理の2つのパターンがありますが、成年に達している子が、健在である親の代理人をつとめる場合には任意代理となります。
子が代理人になると、親の代わりに意思表示をして、不動産売却をはじめとする法律行為をおこなうことが可能です。
また、代理とイメージの似たものとして挙げられるのが、使者の制度です。
使者の場合は、代理人とは異なる点として判断ができず、親の意思を伝達することが役目になります。
たとえば、不動産売却に取り組んだ際、価格交渉などが入ることがあります。
代理人の場合には、価格交渉に対して、代理人自らの判断をすることが可能です。
一方、使者の場合は、親に価格交渉の内容を伝えて、了解を得る必要があります。
代理人に必要な委任状と本人確認
任意代理の制度によって、子が親名義の空き家を売却する場合、必要になるのが委任状です。
委任状は、親が、子に代理権を委任していると第三者に伝えるための書類です。
親から、代理人である子が付与される代理の範囲は、委任状に明記しておくことがポイントとなります。
親と代理人は同じ判断能力を持つため、子の代理権は最小限の範囲で付与することがトラブルを避ける方法です。
子は代理人となる方法で、親名義の空き家の売却が可能ですが、買主とって委任状だけで売買を進めることはリスクがあると考えられます。
そのため、任意代理人が売却をする場合には、買主や司法書士、不動産会社による本人確認もおこなわれます。
親が、自分の判断で子に代理権を与えたのか、本人の意思確認をおこなうことが目的です。
相続をして売却する方法
親名義の空き家を売却するケースは、親が生前のうちとは限りません。
相続して子が所有者として売る方法もあります。
親名義で相続した空き家を売却するときには、相続人である子に名義変更をする相続登記が必要です。
相続登記をしたのちに、子が売主となって空き家の売却活動をおこないます。
買主が見つかったら、子から買主へと所有移転登記をおこなうのが、相続によって売却する流れです。
なお、以前は相続登記に申請期限はなく、任意とされていましたが、2024年4月からは相続登記が義務化されています。
施行日よりも前に相続した不動産についても義務化が適用され、登記をおこなわない場合には、罰則が科されることもあります。
売却のためには必然的に名義変更は必要になりますが、忘れずに手続きするようにしましょう。
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親が認知症になった場合の親名義の空き家を売却
任意代理の制度によって、子が親名義の空き家を売却するのは、親の意思確認が可能なケースでの方法となります。
親が認知症になった場合には、成年後見制度によって、親名義の空き家の売却が可能です。
成年後見制度による売却
親が認知症になったケースでは、親名義の空き家を売却するのに、成年後見制度を利用します。
成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が低下した方を対象に、財産管理などを法的に支援する仕組みです。
制度によりサポートを受ける方を成年被後見人と呼び、親が認知症なった場合にも、該当します。
一方、財産管理や生活の面で成年被後見人をサポートする方は、成年後見人です。
親が認知症になった場合、子が成年後見人となれば、親名義の空き家の売却に取り組むことが可能です。
ただし、成年後見人が親名義の空き家を売却する場合には、成年被後見人である親の支援を目的とした売却に限られます。
成年後見制度の種類
成年後見制度の種類には、任意後見制度と法定後見制度があり、それぞれ特徴が異なります。
任意後見制度は、将来的に認知症などにより判断能力が低下するときに備えて、親が十分に判断能力を備えているうちに、任意後見人を選べる仕組みです。
親本人が子を任意後見人として選び、空き家などの財産管理をどのようにおこなうかを決めておくことができます。
実際に、任意後見制度の利用をはじめるには、家庭裁判所への申し立てが必要です。
法定後見制度は、すでに判断能力に衰えが見られる方を対象に、本人の判断能力に適したサポートをする方を家庭裁判所が選ぶ仕組みです。
親本人がサポートしてくれる方を選ぶことはできず、申し立ての際に、後見人の候補者として子を推薦する形になります。
親に預貯金などが多くあるケースでは、弁護士などが選ばれることが多いです。
そのため、法定後見制度の利用では、子が認知症の親の後見人として、親名義の空き家を売却することは難しいといえるでしょう。
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親が認知症になった場合の親名義の空き家を売却の注意点
子が親名義の空き家の売却に取り組む際には、スムーズに不動産売却を進めるためにも、気を付けたいおきたい注意点がいくつかあります。
注意点①：境界線の問題をクリアしておく
境界線が不明確なために隣地とのトラブルが生じることは、避けたい注意点です。
売却を考えている親名義の空き家については、境界線確認を済ませておきましょう。
境界線確認は、土地の面積をはかり、隣地の所有者に署名捺印をしてもらった書類を準備して、登記をおこなうことです。
注意点として、親名義の古い空き家の境界線があいまいになっている場合は、事前に明確にしておくようにすることが大切といえます。
注意点②：売却の時期で税金に影響する可能性
親名義の空き家を売却するとき、親が生前のうちに取り組むか、相続後に売却するか、時期の違いによって税金の負担が変わる可能性があることが注意点です。
親が生前の場合には、マイホームの売却に活用できる3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
相続した場合には、空き家の売却を対象にした3,000万円の特別控除がありますが、特例ごとに条件が異なってくることが注意点です。
相続した空き家であれば、昭和56年5月31日よりも前に建てられた住宅であることなどが条件です。
時期によってどちらを適用できるのか、そして、要件をクリアしているかで、譲渡所得税の負担に影響します。
注意点③：契約不適合責任
不動産売却をすると、売主は契約不適合責任が生じます。
売却により引渡した物件が、契約内容に適合していない場合、買主から補修費用や損害賠償を求められる可能性が注意点です。
注意点は、契約書に記載のない雨漏りなどの欠陥が見つかった場合です。
とくに、親名義の空き家を相続した場合などは、家の現状を把握しきれていない可能性もあります。
契約不適合に該当しないよう、不動産の状況を把握して、売買するようにしましょう。
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まとめ
親名義の空き家を売却する際、親が存命中であれば、子が代理人なって売る方法があります。
相続後であれば、相続登記をおこない、子が売主となって売却活動に取り組むことが可能です。
親名義の不動産でも、売却をあきらめる必要はなく、ケースに応じて適切な売却方法を選択するようにしましょう。
