住み替えにかかる税金を知りたい！軽減税率の特例もご紹介｜長崎市の賃貸物件・不動産をお探しなら株式会社ヘヤミセ

▼ 住み替えで売却時にかかる税金
▼ 住み替えで購入時にかかる税金
▼ 住み替えの際に利用できる特例
▼ まとめ

住み替えにかかる税金を知りたい！軽減税率の特例もご紹介

住み替えをする場合、さまざまな税金が発生するのを知らない方もいるのではないでしょうか。
今後引っ越しを考えている場合は、どのような費用がかかるのかを把握しておかなくてはなりません。
そこで今回は、住み替えで売却・購入などにかかる税金と、その際に利用できる特例についてご紹介するので、参考にしてみてください。

住み替えで売却時にかかる税金

建物を売却する場合、さまざまな税金がかかります。
以下で、詳しく見てみましょう。

主に4種類の税金がある

住み替えをおこなう際にかかる税金には、主に「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」などがあります。
これらの税金が具体的にいくらになるかは、不動産売却における内訳によって異なるため一概には言えませんが、家計に一定の負担をかけることはたしかでしょう。
これらの税金を把握していないと、予期しない出費に戸惑う可能性があり、最悪の場合は納付を忘れる恐れもあります。
とくに所得税については、確定申告時の手続きが必要となるため、うっかり忘れないよう注意するようにしましょう。
手続きを忘れたり、期限を過ぎてから対応したりすると、ペナルティが課されるリスクがあります。

税の種類と売却フェーズ

譲渡所得税は確定申告の際にかかります。
これは、マイホームを売却して収益が発生した場合に課せられる税金のことです。
そのため、マイホームを売っても収益がなく、損失が発生した場合には譲渡所得税はかかりません。
たとえば、建物が1,500万円で売れた場合、かかった経費が1,000万円であれば、収益は500万円となり、譲渡所得税が発生します。
しかし、経費が1,700万円だった場合は、損失が200万円となり、税金は発生しません。
経費を差し引いた結果がプラスかマイナスかに応じて、税金の納付が必要かどうかが決まります。
また、確定申告の際には、譲渡所得税以外にも住民税や復興特別所得税などの納付が必要になります。
うっかり忘れないように、注意するようにしましょう。

印紙税

印紙税は、買主が見つかり売買契約を締結する際にかかります。
これは不動産売買に限らず、契約を締結する際に発生する税金です。
金額は契約金額によって異なるため注意が必要です。
たとえば、契約金額が1,000万円から5,000万円の場合は1万円、5,000万円から1億円の場合は3万円です。
したがって、売却金額が低いと印紙税の負担も少なくなります。

登録免許税

登録免許税は、抵当権を抹消する際にかかります。
金額は不動産1つにつき1,000円であり、比較的シンプルです。
マイホームを売却する場合、通常は登録免許税を買主が負担する仕組みになっています。
しかし、住宅ローンの抵当権を抹消する場合は、売主が負担するケースがほとんどです。
ただし、これに関する明確なルールは定められていません。

消費税

消費税は、専門家や業者を利用する際にかかります。
たとえば、不動産会社に仲介を依頼して売買手続きを進めたり、司法書士に依頼して確定申告をおこなったりする際に発生します。
日本の消費税率は10%ですので、これらの専門家や業者を利用した場合、料金の10%が消費税として加算されます。

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住み替えで購入時にかかる税金

建物を購入する場合にも、さまざまな税金がかかります。
以下で、詳しく見てみましょう。

売却時と共通している税金も

住み替え先の住まいを購入した場合、売却時と共通の税金がかかります。
たとえば、印紙税が該当します。
これは契約を締結する際に発生する税金です。
したがって、中古物件を売主から購入する場合には、新たな契約を結ぶ必要があり、印紙税がかかります。
また、不動産会社をはじめとする専門家に手続きや作業を依頼する場合、料金に対して10%の消費税を納める必要があります。

不動産取得税

これは、土地や家などの不動産を取得した際に発生します。
普段はあまり見聞きすることがないため、うっかり納付を忘れてしまうのではないかと不安になる方も多いですが、心配ありません。
なぜなら、不動産取得税については、税務署から納税通知書が自宅に直接届く仕組みになっているからです。
通知書はマイホームの取得からおおよそ半年から1年程度で届きますが、明確な決まりはありません。
通知書が届いたら、期限内に必ず対応しましょう。
また、金額は固定資産税評価額に4%を掛けることで算出できます。
事前におおよその金額を計算しておけば、通知書が届いた際にすぐに納付することができるでしょう。

贈与税

マイホームを購入する際にお金が足りず、援助を受けた場合に発生します。
一般的には、親や兄弟などの親族間で援助に関する相談をすることが多いです。
この場合、一定の金額が非課税になる制度を利用できますが、親族間でない場合はこの制度が利用できず、基礎控除の110万円を引いた金額に対して贈与税が発生します。
したがって、援助の金額やその相手によって税額が変わることになります。

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住み替えの際に利用できる特例

住み替えをする場合は、税負担を抑えるためにも、特例を利用するのがおすすめです。
以下で、詳しく見てみましょう。

軽減税率の特例

こちらの特例は、手放そうと考えている住まいを10年以上所有している場合に利用することができます。
通常よりも税率が低くなるため、節税対策をしたい場合におすすめです。
要件はいくつかありますが、たとえば売却する建物が居住用であることや、買主が親族でないことなどが含まれます。
また、この後解説する3,000万円の特別控除と併用することが可能です。
両方を利用すれば、税負担を大幅に軽減できるでしょう。

3,000万円の特別控除

こちらは、不動産売却をおこなう多くの方が利用している特例です。
この仕組みを利用すれば、マイホームの売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからなくなります。
たとえば、2,500万円の収益が発生した場合、この特例を利用すれば譲渡所得税は発生しません。
ただし、前年度や前々年度に特例を利用していない、または住宅ローン控除を受けていないなどの条件を満たしていないと、特例は利用できないので注意が必要です。

住宅ローン控除

最後にご紹介するのは、住宅ローン控除です。
こちらの特例は、住み替えの際にローンを組む場合に利用できます。
適用されると、年末のローン残高に対して0.7%分の税負担が控除されます。
新築の場合は3,000万円、中古物件の場合は2,000万円までの控除額がありますので、覚えておきましょう。
控除を受けられる期間は、新築で13年、中古物件で10年です。
さらに、省エネ性能が認められている建物を購入する場合は、控除上限額がさらに増加します。
住み替えの際には、これを機に住み心地の良い物件を探すのも一つの方法です。
価格が高い不動産の場合、「この機会にワンランク上の建物に住み替えよう」と考える方も少なくありません。
もしそのような希望があるなら、長期優良住宅など、機能性の高い住まいに引っ越してみましょう。
控除額が増えるだけでなく、より良い住環境を手に入れることができます。

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