共有名義の土地を売却する方法は？分筆の仕方やできない土地もご紹介！

土地を共有名義で所有していると、売却方法に困る可能性があります。
スムーズな手続きをおこなうためにも、あらかじめ共有名義不動産の売却方法を把握しておきましょう。
そこで今回は、共有名義の土地を売却する方法をはじめ、分筆の仕方や分筆できないケースをご紹介します。

共有名義の土地を売却する方法とは

共有名義の土地を売却する方法は、主に以下の2種類です。
それぞれどのような売却方法か、大まかなポイントを確認しておきましょう。

売却方法①共有者全員の同意を得て土地を売却する

共有名義の土地は、共有者全員の合意がないと不動産全体を売却できません。
同意しない共有者が1人でもいると、売却をおこなえないので注意しましょう。
このようなケースでは、不動産を1つの物件として市場に出し、売却後の利益を共有者間で分配するのが原則です。
基本的に売却益は、共有者の持分に応じて決定されます。
たとえば、土地の2分の1を所有している方は、売却益に関しても2分の1を受け取れるでしょう。
なお、売却に反対している共有者がいるときには、リースバックを検討するのが一般的です。
リースバックは、売却後に賃貸借契約を結ぶ方法となっており、家賃を支払えばそのまま物件に住み続けられます。
土地に建物が建っており、手放したくない方は、リースバックの選択肢も視野に入れてみると良いでしょう。

売却方法②自分の持分のみを売却する

ほかの共有者が土地の売却に反対しているなら、自分の持分のみを売却するのがおすすめです。
ただし、土地の一部を売却するため、最終的な利益は少なくなるでしょう。
土地全体の価値を高めたいのであれば、ほかの共有者へ買取を打診してみる必要があります。
ほかの共有者が所有している持分を1人の所有者が買い取ると、単独名義になり、売却もしやすくなるはずです。
注意点として、相場とあまりにもかけ離れた売却額で取引したときには、贈与税が課せられる可能性があります。
受け取った側に税金が発生するので、価格設定は慎重におこなわなければなりません。

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売却前に共有名義の土地を分筆する方法

土地のみを売却するときには、分筆してから手続きをおこなう方法があります。
「分筆」とは、正式名称を「分筆登記」としており、1つの土地を複数に分ける行為のことです。
1つにまとめられていた登記簿をそれぞれに分けるため、共有者ごとに売却手続きを進められます。
以下で、分筆をおこなうメリットやかかるコスト・注意点を確認しておきましょう。

売却前に共有名義の土地を分筆するメリット

売却前に共有名義の土地を分筆するメリットは、やはり共有状態を解消できるところです。
単独名義になるため、ほかの共有者との合意を必要とせず、スムーズな売却がしやすくなります。
また、資産価値を高められ、市場価格での売却が可能になるでしょう。
売却益を多く残したい方は、土地を分筆してからの売却をおすすめします。
そのほか、固定資産税や相続税などの税金を抑えられる可能性もあり、買主にとって大きなメリットです。
単独名義になれば、所有者の意思で売却活動を決められるので、希望の取引がしやすくなるでしょう。

土地の分筆でかかるコスト

土地の分筆では、所有権移転登記が必要です。
そのため、登録免許税と、必要に応じて司法書士報酬を支払う必要があります。
登録免許税は登記時に支払う費用で、固定資産税評価額の0.4%相当額です。
原則、現金納付となっているので、あらかじめ用意しておかなければなりません。
また、手続きを司法書士に依頼するときには、報酬費用が必要です。
業務内容や地域によって相場は異なりますが、5〜15万円程度が目安となっています。
まとまった費用が必要になるので、直前で慌てないよう早めに準備しておくことが大切です。

土地の分筆で知っておきたい注意点

土地の分筆で知っておきたい注意点として、区分所有権の取り扱いが挙げられます。
家屋やマンションの区分所有権は、分割して分け合ったり、区分登記したりできません。
手続きをするときには、区分所有権でないことを確認する必要があります。
さらに、分筆した土地が行政指導による最低敷地面積以下のケースでは、建築確認申請が受理されない可能性があるので、注意が必要です。
建築確認申請が受理されないと、引き渡し後に買主とトラブルが起き、損害賠償を請求されかねません。
売却後に余計な費用負担をしないよう、土地の分筆では所有権や敷地面積をしっかりと確認しておきましょう。

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共有名義不動産の売却前に知っておきたい分筆できない土地とは

共有名義の土地を売却するときに知っておきたい分筆できない土地は、主に以下の3種類です。
所有している土地が分筆できるのか、できないのか、前もって把握しておきましょう。

分筆できない土地①筆界未定の土地

筆界未定の土地は、地籍調査などで境界が確定していないため、原則として分筆できません。
分筆登記では、分筆後の土地について、地積測量図を添付する必要があります。
しかし、筆界未定の土地は境界が確定していないため、分割後の土地測量ができないのです。
一度筆界未定となってしまうと、国や市区町村の予算で測量を実施するのは困難になります。
そのため、関係者の負担で、境界確定をやり直す必要性が出てくるでしょう。
注意点として、境界確定のやり直しをしても、筆界確認ができなければ筆界未定のままです。
分筆ができない土地であることには変わりないため、取り扱いに注意しなければなりません。

分筆できない土地②最低面積を下回っている土地

土地の面積が0.01㎡未満となる分筆は、原則できない決まりとなっています。
これは、不動産登記簿に記載される最小面積が0.01㎡であるためです。
これよりも小さな数字は登記できないので、注意しましょう。
さらに、地区計画で定められた最低敷地面積より小さい面積で分筆してしまうと、その敷地には建物を建築できません。
最低敷地面積は、市区町村ごとに定められているので、事前に確認しておく必要があるでしょう。
たとえば、東京都渋谷区恵比寿3丁目では、第一種低層住居専用地域の最低敷地面積を120㎡に定めています。
この面積以下に分筆してしまうと建物を建築できなくなり、不動産としての評価が下がってしまうので注意が必要です。

分筆できない土地③隣地所有者が行方不明の土地

土地によっては、隣地所有者が行方不明で境界確定がおこなえない可能性があります。
土地の所有者は不動産登記簿で確認可能ですが、なかには相続が何世代にも続いており、現在の所有者がわからないケースもあるでしょう。
そのような状況下では土地の分筆ができないので、注意しなければなりません。
分筆ができない土地の対処法として挙げられるのは、筆界特定制度や境界確定訴訟です。
筆界特定は、法務局の筆界特定登記官が筆界位置を特定してくれる制度であり、隣地所有者が行方不明者のときや、筆界認識に相違があるときに有効な手段として活用されています。
一方、境界確定訴訟は、筆界を確定するための訴訟・裁判手続きのことです。
土地の境界について、隣地所有者が争う姿勢なら、この方法を選択すると良いでしょう。

まとめ

共有名義の土地を売却するには、共有者全員の合意を得るか、持分のみを手続きするかです。
土地を分筆してから売却する方法もありますが、所有権移転登記の手続きが必要になります。
分筆できない土地には、筆界未定の土地や最低面積を下回る土地などが挙げられるでしょう。