贈与で取得した土地の売却前に確認するポイントは？費用や注意点もご紹介！

土地を生前贈与されたときには、その後の取り扱いについて把握しておく必要があります。
とくに贈与後の売却では、さまざまな費用が発生するため、損をしないようあらかじめ留意点を確認しておきましょう。
今回は、贈与により取得した土地の売却前に確認するポイントをはじめ、売却時にかかる費用や注意点をご紹介します。

土地の売却前に確認しておきたいポイント

贈与により取得した土地は、相続と異なる流れで売却をおこなうため、注意が必要です。
トラブルを起こさないよう、売却前にポイントを押さえておきましょう。
事前に押さえておきたいポイントは、以下の3項目です。

売却前に親から了承を得ておく

贈与された土地の売却を検討しているなら、あらかじめ親から了承を得ておく必要があります。
何も相談せずに売却を進めてしまうと、のちにトラブルが起きる可能性があり、関係の悪化につながりかねません。
余計な問題を起こさないためにも、売却前にしっかりと家族や親族で話し合っておくことが大切です。

売却前には名義変更の手続きをおこなう

贈与で取得した土地の売却では、事前に名義変更を済ませなければなりません。
不動産の売却は、基本的に売主と不動産所有者が一致している必要があります。
管轄の法務局にて、所有権移転登記の手続きをおこないましょう。
所有権移転登記の必要書類は、登記識別情報通知・印鑑証明書・固定資産評価証明書などです。
本人確認書類として、住民票の提示を求められる可能性もあるので、書類は早めに準備しておきましょう。
贈与を受けた土地の場合は、贈与契約書など贈与に関する書類が必要となるケースもあるため、法務局や司法書士に確認して準備しておくと安心です。

売却前に住宅ローン利用の有無や残債を確認する

土地を売却する際には、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
そのために、まずは住宅ローンを利用しているかどうかを確認しなければなりません。
住宅ローンを契約しているケースでは、残債がどの程度あるかもチェックしておくことが大切です。
残債が売却価格より少ない「アンダーローン」の状態であれば、残債の返済を土地の売却益で賄えるため、住宅ローンが残っていても売却手続きを進められる可能性があります。
土地の売却では、住宅ローンを完済できるのかが重要なポイントになるでしょう。

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贈与により取得した土地を売却するときにかかる費用

売却コストの内訳を押さえておかないと、思わぬ出費に慌ててしまう可能性があります。
大きな損失につながらないよう、あらかじめ売却でかかる費用を知っておきましょう。
贈与により取得した土地を売却するときに発生する費用は、大きく「税金」「測量費用」「仲介手数料」の3つです。
それぞれどのような費用か、大まかな内訳をご紹介します。

土地売却の費用①税金

贈与後の売却で発生する税金は、主に「印紙税」と「登録免許税」です。
印紙税とは、売買契約書に対して課税される税金で、売買価格に応じて金額が異なります。
印紙税は軽減措置が適用される場合があり、たとえば1,000万円超～5,000万円以下の売買契約書では軽減により印紙税が1万円となるケースがあります。
また、土地の売却では、所有権移転登記時に登録免許税が必要です。
これは、登記手続きをおこなうときに支払う税金であり、原則として以下のように計算します。

●登録免許税=課税標準×税率
登録免許税は原則2.0%ですが、軽減措置が適用される場合もあります。
さらに、土地の売却で利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税がかかります。
所有期間が5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得となるため、事前に税理士などに相談して試算しておくことをおすすめします。

土地売却の費用②測量費用

贈与後の土地売却では、隣地との境界線が明確になっていない可能性があります。
そのようなときには、トラブルを防ぐため、土地の測量を実施するのが一般的です。
土地の測量は、専門家である測量士や土地家屋調査士に依頼する必要があり、現況測量なら10〜20万円程度の費用を用意しなければなりません。
状況によっては、さらにくわしい検査をしなければならず、確定測量であれば35～80万円程度の費用が必要です。
ただし、測量費用は土地の広さや地域、隣地との関係によって大きく変動するため、あくまで目安として考えてください。

土地売却の費用③仲介手数料

仲介によって土地を売却するときには、不動産会社へ仲介手数料を支払います。
これは仲介業務に対する報酬であり、売買金額に応じて以下の上限が設けられているのです。

●200万円以下の金額：売買金額の5.5％以内
●200万円を超え400万円以下の金額：売買金額の4.4％以内
●400万円を超える金額：売買金額の3.3％以内

仲介手数料の支払いタイミングは、売買契約時と決済時の2回です。
契約時に50%、決済時に50%と分けて支払うのが一般的となっています。
なお、2024年7月からは、物件価格800万円以下の『低廉な空き家等』について、仲介手数料の上限が特例的に引き上げられる制度が導入されています。
ただし、適用対象や要件は限定的なので、事前に不動産会社へ確認してください。

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贈与により取得した土地を売却するときのポイント

贈与後に土地を売却するときには、いくつかポイントを押さえておかなければなりません。
引き渡しまでスムーズに進めるよう、以下の項目はとくに留意しておく必要があります。

ポイント①境界確定をおこなう

贈与後の土地売却では、境界確定が重要です。
境界確定とは、所有している土地と隣接している土地の境界を明確にしておく作業を指します。
過去に調査をしていても、測量の値が現状と異なる可能性があるので、注意しなければなりません。
境界確定を怠ると、土地に建物を建てられないケースもあり、買主から購入をキャンセルされるリスクが生じるでしょう。
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、土地の境界確定はあらかじめおこなっておく必要があります。
なお、道路や水路などの公共用地と個人の土地を確定させるときには、自治体と土地所有者の立ち会いが必要です。
土地所有者は、自治体に対して境界確定の申請をおこなわなければならないため、関係図面や隣地所有者との関係を示す書類などを用意しておきましょう。

ポイント②土地が所在するエリアに強い不動産会社を選ぶ

土地売却を成功させるには、不動産会社選びがポイントです。
贈与により取得した土地の売却では、地元の不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
地元の不動産会社なら、地域に精通しているため、スムーズな売却が期待できるでしょう。
街の利便性や将来的な土地開発など、あらゆる情報を持っている可能性があります。
土地売却で不動産会社を探すときは、依頼予定の会社にどのような実績があるか、ホームページや情報サイトで確認しておくことが大切です。

ポイント③価格設定に注意する

贈与後の土地売却で失敗しないためには、価格設定に注意する必要があります。
原則として、不動産の売り出し価格は、売主自身が決定しなければなりません。
適正な価格を設定しないと、買手がなかなか見つからず、売れ残る可能性があるでしょう。
手元に残る資金も減ってしまい、結果的に損をするおそれもあるので、注意しなければなりません。
売却する土地に適正な価格を付けるには、相場を把握することが重要です。
不動産流通機構のシステムである「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを活用して、相場を意識した価格設定をおこないましょう。

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まとめ

贈与により取得した土地の売却前には、親から了承を得ておくほか、名義変更の手続きや住宅ローンの残債確認を済ませておかなければなりません。
売却で発生する費用として「印紙税や登録免許税などの税金」「土地の測量費用」「不動産会社への仲介手数料」が挙げられます。
売却時のポイントは、事前に境界確定をおこなうことや不動産の価格設定に注意することです。