不動産の任意売却とは？共有名義の場合の手順や抵当権について解説

離婚時にマイホームを売却する場合などでは、共有名義の不動産を売却する状況が見られます。
住宅ローンが残っている場合には、さらに任意売却が必要となるため、それぞれの手続きの手順を把握しておくことは大切です。
そこで今回は、不動産の任意売却とはなにか、共有名義の場合の手順や抵当権について解説します。

任意売却とはなにか

不動産売却の状況には主に、ローン完済後の売却、任意売却、競売の3種類があります。
ここでは、任意売却の概要、メリット・デメリットについて解説します。

任意売却の概要

任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態で、債権者（金融機関）から合意を得て抵当権のついた不動産を売却することです。
住宅ローンの契約時は、購入する住宅に抵当権をつけ、返済の滞りがあった場合に差し押さえによって回収する担保とするのが一般的です。
抵当権がついている住宅には差し押さえのリスクがあるため、買い手は見つかりません。
そのため、売却をするためには金融機関の同意のもと、抵当権を外す必要があります。
金融機関としても、競売にかけるよりも任意売却のほうが債権の回収率が高いため、抵当権の抹消に同意する場合があります。
抵当権を抹消した後の売却活動の流れは、一般的な売却と同じです。

任意売却のメリット

任意売却のメリットのひとつは、競売より高値で売れることです。
任意売却の取引の形態は一般的な売却と変わらず、市場相場と同等の価格での売買がおこなえます。
競売の場合は市場相場の半額程度で落札されるケースが多いため、大きな違いがあるといえます。
また、競売よりも精神的な負担が少ない点も任意売却のメリットです。
競売とは、担保となっている自宅を強制的に売却することです。
執行が決定されると、所有者の意思に関係なく裁判所の執行官が現地調査に訪れ、落札が始まります。
ローン返済の滞りやマイホームを手放すことを周囲に知られたくない場合は、任意売却を選ぶほうが良いでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、条件によっては金融会社から抵当権の抹消を断られる可能性がある点です。
また、共有者がいる場合には、共有者全員の合意も求められます。
金融会社や共有者への交渉は、専門知識がない個人では困難になる場合があるため、弁護士や司法書士などの専門的なサポートを受けることがおすすめです。

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共有名義の不動産の任意売却について

共有名義の不動産を任意売却する場合、単独名義よりも状況がさらに複雑化する場合があります。
ここでは、共有名義の任意売却の概要、共有持分のみの任意売却する場合、連帯債務者と連帯保証人の違いについて解説します。

共有名義の任意売却の概要

共有名義の不動産とは、複数人が所有者となっている状態のことを指します。
夫婦がマイホームの購入時に、住宅を共有名義で登記するケースが多く見られます。
共有名義の不動産を任意売却する場合は、共有者全員の同意を求めることが必要です。
また、任意売却後もローンの残債があれば、共有者は全員返済の義務を負うため、トラブルを避けるための話し合いは欠かせません。
たとえば、離婚時にマイホームの任意売却によって資産を精算する場合、離婚後のローンの返済についてどちらが責任を負うかよく話し合っておく必要があります。

共有持分のみの任意売却をする場合

共有名義の不動産において、各共有者の持分については、他の共有者の同意なく売却が可能です。
しかし、共有名義の状態で持分のみを任意売却することは、現実的に難しいといえます。
まず、不動産全体に抵当権が設定されているなら共有者全員の同意が必要です。
夫婦が共同で契約する連帯債務型の住宅ローンでは、住宅の全体部分を対象としているため、共有持分のみの抵当権の抹消はできません。
一方で、共有持分のみに抵当権が設定されているなら共有者の単独で抹消の交渉ができます。
夫婦それぞれが個別の契約者となるペアローン型では、持分ごとに抵当権が設定されています。
しかし、抵当権の抹消ができても、持分のみの購入を希望する買い手は見つかりにくいのが実状です。
持分のみを購入しても、物件の管理や使用、処分については都度他の共有者との相談が必要となるため、買い手にとってメリットは少ないといえます。

連帯債務者と連帯保証人の違い

不動産の契約では、連帯債務者もしくは連帯保証人を決めます。
夫婦の収入を合算して不動産を購入した場合は、双方が連帯債務者になります。
連帯債務者は、夫婦のうち両方が債務者となるため、任意売却後にローン残債がある場合は両方に返済の責任が生じます。
一方連帯保証人は、夫婦のうち片方がローン契約者となっているケースです。
この場合は契約者がローン返済を滞らせた場合のみ、連帯保証人に返済義務が生じます。
連帯債務者と連帯保証人では定義のうえで違いがありますが、ローン返済が滞った場合の扱いについては大きな違いはありません。

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共有名義の不動産を任意売却する場合の手順

任意売却に取り掛かる前に、全体の手順を知っておくとスムーズに進められます。
ここでは、共有名義の不動産を任意売却する手順と持分だけを売却する方法、他の現金化の方法について解説します。

任意売却の手順

任意売却をする場合、一般的な不動産売却よりも多くの手続きが加わります。
主な手順は以下のとおりです。

●金融機関に相談する
●不動産業者に相談する
●金融機関と返済額の交渉・契約
●代金決済とローン返済
●抵当権の抹消登記

返済の滞りが長引き、金融機関が競売のための手続きを始める前に、早期に相談に行くことは大切です。
不動産会社からの査定結果を受け取った後、金融機関と返済額の交渉をおこない、合意できれば契約に進みます。
買い手から代金を受け取ったら当日にローン返済をし、司法書士が登記手続きをおこなうのが一連の手順です。

持分だけを売却する方法

共有持分だけの購入を希望する個人の買い手を見つけることは現実的ではありません。
そのため、持分だけを売却する場合は、共有持分に特化した不動産買取業者を利用することが一般的です。
専門の不動産買取業者は、買取後に他の共有者と買取や売却の交渉をするノウハウを持っています。
業者の買取を利用すれば、他の共有者と一切関わることなく手続きを進められます。
買取が完了するまで内密の状態で、共有状態から抜け出せるため、夫婦間や親族間のトラブルを最小限に抑えられます。
また、業者が直接買い手となるため、買取までの期間は1週間程度とスピーディーなのも特徴です。

共有名義の他の現金化の方法

他の共有者とコミュニケーションを取れる状況であれば、他の現金化の方法が検討可能です。
たとえば、共有者全員で合意して同一の買い手に売却し、代金を分割する方法があります。
他の共有者が不動産所有の持続を希望する場合は、自分の持分を買い取ってもらう方法もあります。
もしくは、共有者の1人がまとめてすべての持分を買い取った後に単独名義の不動産として売却することも可能です。
いずれの場合も、共有者間で円滑なコミュニケーションが必要となるため、良好な関係を築けていることが前提となるでしょう。

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まとめ

任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態で、債権者(金融機関)から合意を得て抵当権のついた不動産を売却することです。
共有名義の不動産の場合は、共有者全員の同意がなければ任意売却ができないため、状況がより複雑化する場合があります。
自身の持分だけを売却する方法としては、共有持分に特化した不動産買取業者の利用を検討できます。