土地活用の方法にはさまざまな種類がありますが、とくに広く知られている方法がアパート経営です。
アパート経営をしてみたいとお考えの方のなかには、アパート経営を始めるまでの流れやデメリットなどに不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、土地活用としてのアパート経営の概要やメリット・デメリット、アパート経営を始めるまでの流れをご紹介します。
土地活用を始める前に要チェック！アパート経営とは
アパート経営は土地活用のなかでもよく知られている方法ですが、具体的な内容をご存じない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、アパート経営とは何かやアパート経営に向いている土地の特徴など、アパート経営の概要についてご紹介します。
アパート経営とは
土地活用としてのアパート経営とは、家賃収入を得ることを目的として、集合住宅を建築して部屋を貸し出すことです。
アパートの建築費などの初期費用がかかりますが、ご自身が所有している土地に建てる場合は比較的余裕を持った資金計画を立てられるでしょう。
アパートの建築費は、賃貸物件用のローンか事業用のローンを組んで資金調達をおこなうのが一般的です。
マンション経営との違い
アパート経営に良く似た土地活用に、マンション経営があります。
実は、アパートとマンションには明確に定義された違いがないため、アパート経営とマンション経営にも明確な違いはありません。
ただし多くの不動産会社では、2階建て程度で木造や軽量鉄骨造の集合住宅をアパート、3階建て以上で鉄筋コンクリート造の集合住宅をマンションと呼んでいます。
アパート経営に向いている土地
アパート経営に向いているのは、地価や賃料相場が高いエリアや、駅の近くなど住環境が整備されているエリアにある土地です。
近年は少子高齢化が深刻な問題になっており、とくに地方では人口減少が進んでいます。
このような状況下でも賃貸物件は多く建てられているため、築年数の古い物件や需要の低いエリアにある物件は集客が難しいかもしれません。
安定した家賃収入を得るためには、賃貸物件の需要が高いエリアにある土地でアパート経営をおこなうと良いでしょう。
また、賃貸物件の需要が高いエリアでも、どのような世帯からの需要があるのかを見極めることが重要です。
一人暮らしの学生や子育て中のファミリーなど、入居が想定される世帯に合ったアパートを建てなければ、立地が良くても経営困難に陥ります。
アパート経営をしたいと思ったら、まずはその土地にどのようなニーズがあるのかを調査してみましょう。
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土地活用としてアパート経営をおこなうメリット・デメリット
アパート経営はポピュラーな土地活用方法ですが、メリットだけでなくデメリットも存在します。
土地活用を始めてから後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を理解しておきましょう。
メリット
土地活用としてアパート経営をおこなう主なメリットは、以下の3点です。
●長期的に安定した収入を得られる
●相続税対策ができる
●固定資産税が節税できる
アパート経営では、空室にならない限り安定した家賃収入が得られます。
景気の影響を受けやすいオフィスビルなどと比較しても、景気変動によるリスクが発生しにくいのがメリットです。
また、遺産をアパートとして残した場合、現金で残すよりも相続税を抑えられます。
相続される不動産の価値の算定には相続税路線価が使われるのが一般的ですが、この相続税路線価は実勢価格の80％を目安として決められるため、納める相続税額を少なくすることが可能です。
さらに、アパート経営では固定資産税の減税措置も受けられます。
アパートが建っている土地には住宅用地の課税標準の特例が適用され、土地の200㎡までの部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に固定資産税額が減額されます。
地価が高いエリアに土地をお持ちの方にとって、土地の固定資産税を節税できるのは大きなメリットだと言えるでしょう。
デメリット
アパート経営にはさまざまなメリットがある一方、以下のようなデメリットもあります。
●空室リスクがある
●災害リスクがある
●メンテナンス費用がかかる
アパート経営では入居者がいないと家賃収入が得られないため、空室が多いと赤字になってしまうリスクがあるのがデメリットです。
戸数の多いマンションと比較すると、戸数の少ないアパートでは1室の空室による損失が大きくなってしまいます。
また、火災や台風などの災害に遭った場合、場合によっては建て替えが必要になるリスクもあります。
保険をかけておけば修繕費はカバーでき、災害による損失を補償してくれる場合もありますが、多くのケースでは建て替えや修繕の間は家賃収入が得られません。
さらに、アパート経営は高額な初期費用がかかるうえに、アパートが完成してからも修繕などのメンテナンス費用がかかります。
家賃からメンテナンス費用を差し引くと、思ったより収益が得られないというケースも少なくありません。
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土地活用としてアパート経営を始める際の流れ
では、実際にアパート経営を始める場合は、どのような手順を踏む必要があるのでしょうか。
アパート経営を始める際の流れをご紹介します。
情報収集
アパート経営を始めたいと思ったら、まずは情報収集から始めましょう。
アパート経営のメリット・デメリットや経費など、基本的な情報を収集し、アパート経営で収益が上げられるどうかを分析することが重要です。
建築会社などに相談・見積もりを依頼
建築会社や工務店などに相談し、実際に土地を見てもらったうえで見積もりを依頼しましょう。
予算や希望が大まかに決まっていれば具体的な提案が受けられるので、ある程度ビジョンを決めた状態で相談に行くのがおすすめです。
見積もりの結果と一緒に長期的な事業計画も説明してもらうと、経営計画がより立てやすくなります。
ローン審査
建築会社と相談して具体的な資金計画や経営計画が立てられたら、金融機関でローン審査を受けましょう。
自己資金のみでアパートの建築ができる場合はローン審査は不要ですが、賃貸物件用のローンか事業用のローンを組むのが一般的です。
審査では、住宅ローンなどと同様に契約者の返済能力も重視される一方、アパートの経営計画に問題がないかどうかも重要視されます。
建築予定のアパートに資産価値や収益性があるか、家賃収入に対して月々の返済額に無理がないか、空室のリスクがどの程度あるかなどが審査で重視されるポイントです。
アパート建設と入居者募集
ローン審査に通って融資が決定したら、アパートの建設が始まります。
建築業者にもよりますが、着工時に請負代金の3割、着工から数か月後に中間金として3割など、途中で資金を入れる必要があるケースがあるため、事前に確認しておくと安心です。
アパートの建設が始まれば完成時期の目途もつくため、完成後の空室期間を減らせるよう、建設と同時に入居者の募集を進めましょう。
入居者の募集は、不動産会社に依頼するのが一般的です。
アパートの管理はご自身でもできますが、管理まで手がけている不動産会社や建築会社、管理会社に依頼すると手間がかかりません。
管理を依頼する場合は、家賃収入の5％ほどを管理費として支払うのが一般的です。
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まとめ
土地活用としてのアパート経営には安定した家賃収入が得られるなどのメリットがある一方、空室リスクなどのデメリットも存在します。
アパート経営をしたいと思ったら、まずはその土地にどのようなニーズがあるのか調査し、アパート経営に向いているかどうかを考えると良いでしょう。
