賃貸物件を契約するときには、賃貸借契約書に署名・捺印する前に「重要事項説明書」の説明を受けることが義務付けられています。
しかし、重要事項説明とは何か、その役割や重要性についてはあまり知られていません。
この記事では、重要事項説明の概要や確認すべきポイント、そしてIT重説について説明します。
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賃貸物件を契約するときの「重要事項説明」とは？
不動産仲介会社は、借主に対し、物件に関する情報や契約条件などの重要事項を、賃貸借契約が成立するまでに説明しなければならないと宅地建物取引業法で定められています。
ここでは、重要事項説明の役割や賃貸借契約書との違い、重要事項説明の省略が可能かについて説明します。
重要事項説明の役割
重要事項説明は、宅地建物取引士が契約内容を記載した書面に署名・捺印のうえで借主に交付し、口頭で説明をおこないます。
契約書の文言は専門的で、誤解が生じると入居後や退去時にトラブルになる可能性があります。
重要事項説明は、契約締結の判断に必要な情報を提供するもので、国家資格を持つ宅地建物取引士が法的知識に基づいて説明することで、トラブルを未然に防ぐ役割があります。
借主が納得した場合、重要事項説明書に署名・捺印をし、契約に進みます。
重要事項説明で説明される内容
重要事項説明では、以下の内容が説明されます。
●物件の基本情報や設備
●安全性に関する事項
●家賃やその他の支払い金額や条件
●契約に関する事項
●禁止・注意事項
重要事項説明書と賃貸借契約書の違い
賃貸借契約には「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の2種類の書面があります。
重要事項説明書とは、契約成立前に借主が最終判断をするための資料で、不動産会社が借主に交付します。
重要事項説明書だけに記載される事項は以下の通りです。
●建物の権利に関する事項
●法令上の制限
●建物設備の状況
●建物管理の受託者
●石綿調査や耐震診断の有無
一方、賃貸借契約書とは、物件を借りる際に貸主と交わす契約書で、物件を借りた証拠や契約後のトラブル防止のために作成されます。
重要事項説明は省略できるか？
借主が「面倒だから」「時間がないから」という理由で重要事項説明を受けないことはできません。
重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条で義務付けられており、不動産会社による仲介を通じた契約の場合、省略することはできません。
書面を渡すだけや、簡略な説明で済ませることも違法行為となるため、不動産仲介会社は国土交通省や都道府県から業務停止などの厳しいペナルティを課される可能性があります。
ただし、貸主との直接契約や貸主が管理会社である場合、宅地建物取引業法第35条は適用されず、重要事項説明義務はありません。
重要事項説明の手順
重要事項説明は、契約成立前におこなわれます。
不動産会社の担当者が書類を使って説明をおこない、場所は不動産会社内が一般的です。
宅地建物取引業法により、「本人が出席し、面談で説明を受けること」と定められているため、代理人の出席や電話、郵送での説明は認められていません。
しかし、ビデオ通話を利用した「IT重説」は認められており、忙しい利用者のためにこの方法を取り入れる不動産会社が増えています。
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賃貸の重要事項説明で確認しておくべき5つのポイント
賃貸借契約において、重要事項説明は借主が物件や契約条件を十分に理解するために欠かせません。
確認しておくべきポイントをしっかりと理解することで、入居後のトラブルを未然に防ぎ、安心して新しい生活を始められます。
続いては、重要事項説明でとくに確認しておくべきポイントについて説明します。
確認ポイント①供給処理施設の整備状況
供給処理施設とは、水道、ガス、電気、下水などのライフラインの整備状況を指します。
近年、これらのサービスが自由化され、多くの物件で借主が電気・水道・ガス会社を選んで契約できます。
ただし、ガスについては都市ガスとプロパンガス（LPガス）の区別があり、プロパンガスは一般的にガス代が高くなるため、事前に確認しておくことが重要です。
確認ポイント②退去時設備の修理負担
重要事項説明では、設備の修理負担についても確認しておく必要があります。
例えば、給湯器やガスコンロ、エアコンなどが故障した場合、修理費用を誰が負担するのかは重要なポイントです。
修理負担は設備ごとに異なることが多いため、各設備について具体的な負担割合を確認し、トラブルを避けるために詳細に理解しておきましょう。
確認ポイント③退去時の手続きや清算
退去時の手続きや敷金の精算も重要な確認事項です。
借主は解約予告を最大で3ヶ月前までに、貸主は6ヶ月前以上におこなう必要があります。
また、敷金の精算方法についても確認しておきましょう。
敷金は通常、契約時に支払われますが、原状回復費用として使われることが多いです。
どこまでが経年劣化として認められ、どの部分が借主負担となるのかをしっかり確認することで、予期せぬトラブルを防ぐことができます。
確認ポイント④賃料と更新料
契約期間を更新する場合には、更新料や賃料の増減について確認しておくことが必要です。
更新料の金額や支払い時期、更新時に賃料が変動するかどうかを把握しておきましょう。
賃料の変更については、更新時に家賃が上下する場合がありますので、その条件も確認しておくべきです。
また、更新については「定期借家契約」か「普通借家契約」かも確認する必要があります。
定期借家契約の場合、契約期間が終了すると自動的に退去しなければならないため、更新を希望する場合は普通借家契約を選ぶ必要があります。
確認ポイント⑤禁止事項
重要事項説明書には、物件の用途や利用に関する制限事項も記載されています。
集合住宅には禁止事項が設定されていることが多く、これを知らずに違反すると、他の住民との関係悪化や契約更新の拒否につながる可能性があります。
ペットの飼育禁止、ベランダへの物品設置禁止、高層マンションでの布団干し禁止など、細かい規定があることもありますので、これらの禁止事項を確認しておくことが重要です。
賃貸借契約書にも禁止事項が記載されている場合が多いため、重要事項説明書でこれらをしっかり確認しておくとよいでしょう。
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ITを活用した重要事項説明（IT重説）とは？事前準備や流れ
2017年10月1日より、対面でなくオンラインシステムを利用したIT重説）が始まりました。
これにより、借主は不動産会社に出向かず、自宅で重要事項説明や契約手続きをおこなうことができます。
IT重説の事前準備
IT重説を実施するには以下の準備が必要です。
●双方向でやり取りできるIT環境の整備
●重要事項説明書の事前送付
●宅地建物取引士証の確認
まず、映像や音声で重説内容や取引士証をきちんと理解できる環境（機器・通信など）を用意します。
続いて、IT重説の実施と録音・録画のルールに同意します。
また、重要事項説明書は重説前までに郵送または電子書面で受け取り、事前に目を通しておくと内容理解がスムーズです。
IT重説の流れ
IT重説の一般的な流れは次の通りです。
書類一式の送付
入居予定者に重要事項説明書や賃貸借契約書などが送られ、各書類に宅地建物取引士の記名捺印があることを確認します。
接続テストの実施
先述のように、不動産会社と入居予定者の双方で通信環境に問題がないかを事前に確認します。
IT重説の実施
宅地建物取引士が証明書を提示し、IT重説を開始します。
入居予定者に本人確認の証明書提示が求められることもあります。
所要時間は30〜60分程度です。
書類の返送
契約内容に問題がなければ、各書類に記名捺印して不動産会社に返送します。
入居
不動産会社から鍵の引き渡しがおこなわれ、入居が完了します。
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まとめ
賃貸物件の契約時に「重要事項説明」は必須です。
この説明は宅地建物取引士が物件の詳細や契約条件を説明し、トラブルを未然に防ぐ役割があります。
2017年10月1日からは、オンラインでの「IT重説」も可能となり、自宅で重要事項説明を受けられるようになりました。
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