共有持分の賃貸活用は可能？共有名義不動産を貸し出す際の注意点も解説

親の不動産を兄弟で相続すると、その不動産は共有名義となります。
相続したものの誰も住む人がおらず、「賃貸に出して活用しよう」と考えるケースもあるでしょう。
共有名義の不動産を賃貸に出す際には、他の共有者から同意を得なければなりません。
今回は共有名義の不動産を賃貸に出す際の注意点や、よくあるトラブルについて解説します。

共有持分で不動産の賃貸活用は可能？共有者の同意が必要な行為とは

1つの不動産を複数人で所有することを「共有」といい、共有者の所有権割合を「共有持分」と呼びます。
たとえば親が残した土地を兄と弟で均等に所有する場合、それぞれの共有持分は1/2ずつになります。
共有持分でできることには限りがあり、一般的な不動産のように単独で売却や活用ができません。
他の共有者と揉めることのないよう、共有物の取り扱い方から確認しておきましょう。

共有物の取り扱い方

共有物の取り扱い方には、大きく「保存行為」「管理行為」「変更行為」という3つのカテゴリが存在します。
それぞれの行為に適切な要件が定められており、共有者の同意が必要なのは「管理行為」と「変更行為」です。
保存行為とは、不動産の現状を維持するための行為を指し、雨漏りの修繕や不法占拠者への明渡請求などが含まれます。
これらの行為は他の共有者から同意を得る必要はなく、各共有者が単独で実施することが可能です。
管理行為とは、不動産の利用や改良を目的とした行為を指すもので、実施するには共有者の過半数の同意が必要です。
賃貸借契約の締結・解除は管理行為に該当するため、共有者の持分価格の過半数の同意を得なければなりません。
一方で変更行為とは、物件の改築・改修など物件の性質や価値を変更する行為を指し、原則として全ての共有者の同意が必要です。

賃貸活用における期間に注意

物件を賃貸に出す行為は管理行為に該当するので、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。
ただし、これは建物の賃貸借契約が3年以内の短期賃貸借契約に限った話で、3年を超える場合は変更行為とみなされます。
契約期間が長くなると、所有者が物件を自由に利用できず、所有権を放棄したかのような状態が生じるためです。
つまり物件を3年以上貸し出す場合は「変更行為」とみなされ、共有者全員から同意を得る必要があります。
一方で3年以内の短期賃貸借契約では、物件の所有者が受ける影響が少ないと考えられています。
そのため、共有者の持ち分の過半数の同意があれば実施でき、基本的には共有者全員から同意を得る必要はありません。

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共有持分で不動産の賃貸活用は可能？よくあるトラブル事例とは

他の共有者から同意を得られれば、共有名義の不動産でも賃貸に出すことは可能です。
しかし何をするにも共有者との話し合いが必要なため、トラブルになりやすい傾向にあります。
円滑に賃貸活用を行うためにも、どのようなトラブルがあるのか確認しておきましょう。

アパート経営の方針をめぐるトラブル

アパートの経営方針をめぐって意見が対立し、共有者同士でトラブルに発展するケースは少なくありません。
意見が対立する原因として、何をするにも共有者の同意が必要といった共有名義不動産特有の性質があります。
たとえば、出費が多額になりがちな建物の修繕などは、賛成派と反対派で意見が割れやすい傾向にあります。
また共有者同士で協力して管理すると決めたものの、非協力的な方がいてトラブルに発展するケースも多いです。
こうしたトラブルを回避するためには、アパート経営を外部に一任するか、共有名義を解消するのがおすすめです。
経営を外部に一任すると委託料が必要なため収益は減りますが、共有者間でトラブルになるリスクは軽減できます。
どうしても意見がまとまらず、関係が悪化しそうな場合は共有状態の解消もご検討ください。

家賃収入の分配におけるトラブル

共有名義の不動産を賃貸に出した場合、家賃収入は持分割合に応じて分配するのが原則です。
しかし、入居者が共有者それぞれに家賃を支払うわけではなく、一般的には代表者に家賃が入金され、各共有者に分配します。
ここで、代表者が他の共有者に家賃を分配しなかったり分配が遅くなったりして、トラブルに発展するケースがあります。
代表者が家賃を支払ってくれない場合、「不当利得返還請求」といって、他の共有者は賃料の返還を請求することが可能です。
裁判所に訴えが認められれば、最大過去10年にさかのぼって強制的に家賃収入を取り返ることができます。

固定資産税の負担をめぐるトラブル

不動産を所有していると、毎年固定資産税の支払いが発生します。
共有不動産に発生する固定資産税は、共有者全員が連帯して全額納付するのが原則です。
固定資産税は代表者が一括して支払ったのち、他の共有者から徴収するのが一般的です。
ここで全員が協力的であれば良いのですが、なかには請求に応じない方がいるかもしれません。
共有者が固定資産税の支払いを拒否する場合、代表者は請求権の行使により負担分を請求することが可能です。
なお、家賃収入にかかる税金は各共有者が確定申告をするため、代表者が一括で支払ったり申告したりする必要はありません。

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共有持分で不動産の賃貸活用は可能？賃貸借契約書の書き方

不動産を第三者に貸し出す際には、トラブルを防止するため、賃貸借契約書を作成します。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、所有者ではなく不動産会社が作成するのが一般的です。
もしご自身で作成される場合は、以下の点に注意しましょう。

共有者全員の情報を記載する

共有名義の不動産を賃貸に出す際は、契約者に共有者全員の情報を記載します。
代表者1人だけの情報では、共有者間でのトラブルの原因となる恐れがあるためです。
たとえば、一部の共有者の同意を得て契約を進めたとしても、他の共有者から「契約内容を認識していなかった」と主張され、トラブルに発展する可能性があります。
全員が納得していると証明するためにも、名前や住所、押印など必要事項を共有者全員分記載しておきましょう。

専門家に契約書の内容を確認してもらう

賃貸借契約書を作成したら、弁護士や司法書士・行政書士といった専門家に内容を確認してもらいましょう。
不動産や法律の知識が乏しい状態で書類を作成すると、法律に違反する内容が盛り込まれている可能性があります。
トラブル防止のために作成する契約書が、トラブルの元となってしまっては意味がありません。
契約書としての効力がない書類を作ってしまう可能性もあるので、必ず専門家によるリーガルチェックを受けましょう。

賃貸収益は持分割合と一致させる

先述したように、賃貸収入は持分割合に応じて分配されるのが原則です。
たとえば1か月の賃貸収益が10万円で、長男の持分割合が1/2、次男が1/4、三男が1/4だとしましょう。
この場合、それぞれが得られる家賃収入は、長男が5万円、次男と三男が2万5,000円となります。
また建物を修繕する場合は、その費用についても持分割合に応じて支払う額を決めるのが一般的です。

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まとめ

共有名義の不動産を賃貸に出すには、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。
ただし3年以上の長期賃貸契約を結ぶ場合は、全員の同意が必要となり、誰が1人でも反対する方がいると実行できません。
複数の共有者でアパート経営を行う場合、何をするにも共有者との話し合いが必要なので、日頃からコミュニケーションをとり、信頼関係を築いておくことが大切です。